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2019 , Vol. 39 >Issue 9: 65 - 70

DOI: https://doi.org/10.15957/j.cnki.jjdl.2019.09.009

城市地理与新型城镇化

从住房建设透视巨型城市多中心发展——以北京为例

  • 邹晖 , 1 ,
  • 罗小龙 , 2, ※ ,
  • 唐蜜 2 ,
  • 殷洁 3
展开
  • 1.清华大学 建筑学院，中国 北京 100084
  • 2.南京大学 建筑与城市规划学院，中国江苏 南京 210093
  • 3.南京林业大学 风景园林学院，中国江苏 南京 210037
※罗小龙（1977—），男，陕西西安人，博士，教授。主要研究方向为城市、区域规划与治理。E-mail：。

邹晖（1993—），女，江西南昌人，博士研究生。主要研究方向为城市住房与城市规划与治理。E-mail：。

收稿日期: 2019-01-01

  修回日期: 2019-05-13

  网络出版日期: 2025-04-17

基金资助

国家自然科学基金项目(41571157)

收起

Revealing Polycentric Development of Mega-City from Housing Construction:A Case Study of Beijing

  • ZOU Hui , 1 ,
  • LUO Xiaolong , 2, ※ ,
  • TANG Mi 2 ,
  • YIN Jie 3
Expand
  • 1. School of Architecture，Tsinghua University，Beijing 100084， China
  • 2. School of Architecture and Urban Planning，Nanjing University，Nanjing 210093，Jiangsu，China
  • 3. College of Landscape Architecture，Nanjing Forestry University，Nanjing 210037，Jiangsu，China

Received date: 2019-01-01

  Revised date: 2019-05-13

  Online published: 2025-04-17

Fold

摘要

文章通过采集网络开放数据研究住房建设的空间拓展过程，以北京为例，分析城市空间结构演化的阶段及特征，总结住房建设对我国巨型城市空间多中心发展的影响，以及巨型城市空间多中心发展的过程和机制。研究表明，我国巨型城市空间在改革开放后加速扩张，随着住房的建设人口向郊区集中，新的商业中心和就业中心在郊区形成，城市空间结构从单中心向多中心转变。城市空间结构的演变过程经历城市单中心加密、城市中心扩展和卫星城镇萌芽、城市中心功能重构与新城发展、新城转型与多中心发展四个阶段。郊区次中心的形成是城市职能逐渐完备的渐进式发展的产物，郊区居住中心的产业培育和产业功能区的生活空间植入是我国巨型城市次中心发展的主要路径。

关键词： 巨型城市; 多中心结构; 住房建设; 城市扩张; 卫星城镇; 郊区新城; 圈层结构; 土地市场化改革

本文引用格式

邹晖 , 罗小龙 , 唐蜜 , 殷洁 . 从住房建设透视巨型城市多中心发展——以北京为例[J]. 经济地理, 2019 , 39(9) : 65 -70 . DOI: 10.15957/j.cnki.jjdl.2019.09.009

Abstract

To study the evolution of megacities' spatial structure, this paper analyzes the spatial expansion process of Beijing's housing after 1978, explains the influence of housing construction and population redistribution, discusses the characteristics and causes of urban spatial structure changes in different historical stages, and summarizes the polycentric development of China's megacities. The spatial expansion of China's megacities had experienced two peaks. With the housing construction and population concentration in the suburbs, new business centers and employment centers were formed in suburbs, and the urban spatial structure is shifting from the monocentric city to the polycentric. The evolution of urban spatial structure has experienced four stages: monocentric density increase, suburbanization and satellite town germination, function reconstruction of city center and new town emergence, transformation of new town and polycentric development. The sub-center formation in the suburban is the product of the improvement of urban functions. The industrial cultivation of suburban residential center and the implantation of living space to industrial functional area are the main developing paths for sub-center formation of megacities in China.

Key words： megacity; polycentric; housing construction; urban expansion; satellite towns; suburban new towns; circle structure; land market reform

全球化引发了城市发展要素的全球组织与跨界流动[1]，极大地激发了全球大城市数量和规模的扩张。1950—2000年，全球巨型城市的数量从1个增长到16个，巨型城市平均人口规模从1 234万增长到1 621万，巨型城市人口占所在国家城市人口的比重从1.63%增长到7.86%[2]。巨型城市的增长经历了城市化、郊区化、多中心化等多个阶段，当前郊区的多中心化成为空间发展的主要趋势[3-4]。在多中心发展的过程中，由于各国发展背景和政策的差异，产生了边缘城市[5]、城市副中心[6]、郊区新城[7]等不同的发展模式，其背后的动力机制主要涉及城市功能和人口疏解[8-9]，或追求郊区的高质量生活[10]。
自改革开放以来，在市场化、分权化和全球化的影响下，我国经济高速增长，城市人口快速增加，出现了北京、上海、广州、深圳、武汉等一批人口超过1 000万的巨型城市。我国巨型城市城市空间扩张的过程中也出现了郊区化和多中心发展的态势[11]，原有单中心发展的城市空间结构正在被多中心结构替代或升级。城市的多中心发展已经成为学术界研究的焦点，对于新中心在城市中的功能已经有了深刻的认识，研究发现新中心扮演了诸如跨国公司总部[12]、金融服务[13]、商业中心[14]、行政中心[15]等不同职能。然而，对于我国巨型城市多中心形成的过程、机制和特征还有待深入研究和总结。本文以巨型城市北京市为例，通过住房建设的空间扩张分析，总结城市空间结构多中心演化的过程和特征，分析住房建设对城市空间结构多中心发展的影响。本研究的理论意义在于总结中国巨型城市多中心发展的规律，同时在实践上为避免城市蔓延提供政策启示。

1 研究方法与数据来源

1.1 数据来源

近年来，网络开放大数据在城市研究中的运用逐渐增多。本研究采用网络爬虫技术从链家网（www.lianjia.com）采集包含地理位置信息的北京市居住小区数据，采集时间是2018年10月19日，采集的信息包括居住小区的名称、位置、建设年份、住房套数等信息。剔除重复数据并对异常数据进行校正之后，对获取的开放数据进行校验：根据北京市住建委系统的北京市房屋全生命周期管理信息平台的数据，截至2015年底全市大约有570多万套城镇住房[16]，而本次采集得到的2015年底住房套数是598.6万套，与上述统计数据相比误差在5%左右，可以认为采集数据基本有效地反映了北京市实际的住房建设情况。

1.2 研究范围及研究方法

由北京城六区和相邻郊区构成的都市区[17]以全市55.5%的土地面积集中了全市92.5%的常住人口。为了更好地展示空间分布特征，本次研究选择都市区作为研究区域，具体包括12个行政区（东城区、西城区、朝阳区、海淀区、石景山区、丰台区、昌平区、顺义区、通州区、门头沟区、房山区、大兴区），涉及257个街镇（各街镇的行政界线以2015年为准）。在此基础上，采用空间统计和非参数检验方法进行分析。首先用ArcGIS软件建立居住小区的空间数据库，对不同时期、不同空间圈层的居住小区住房套数进行统计分析，然后用核密度工具分析描绘不同时期住房建设空间分布特征。

2 城市居住空间拓展总体特征

改革开放以来，1988年的土地有偿使用制度改革[18]，以及1998年的“停止实物分房”的住房市场化改革[19]释放了城市发展的活力，城市开始加速发展。此外，就北京而言，2008年奥运会的成功举办也成为城市发展分水岭。因此，本文按照1988、1998、2008年3个时间节点对北京改革开放至今的发展历程进行划分。
改革开放至今，北京总共建设6 728个居住小区，居住小区建设的总体特征是先加速增长，随后平稳发展（图1）。分时段来看，1979—1988年、1989—1998年的新增小区数量基本持平，1999—2008年增速大幅上涨，随后2009—2018年快速回落。从规模上来看，新增居住小区的平均住房套数呈现明显的增长趋势，1979—2018年居住小区的平均规模增长了62.7%。
图1 1979—2018年北京市居住小区的建设情况

Fig.1 Housing construction of Beijing from 1979 to 2018

以各乡镇街道平均每平方公里的住房套数作为居住密度指标，来分析居住密度的空间分布特征，可以看到，城市住房建设强度总体上呈现低—高—低的圈层式格局（图2）：圈层中心由于传统建筑层高较低和历史风貌区限高的原因，使得密度偏低；从圈层中心的旧城向外密度逐渐提高，居住密度第一个峰值出现在二环和三环之间、首都功能核心区和城市功能拓展区的交界处；在城市功能拓展区的三环和四环之间出现第二个峰值，随后居住密度向外整体呈现降低的趋势。在居住密度逐渐降低的五环处出现了轴带式扩张和飞地式扩张，其中区位条件较好的通州、亦庄、大兴等新城出现了连续发展的轴带，而顺义、昌平、房山等较远的新城则表现为局部高密度的飞地增长。
图2 2018年北京市乡镇街道合成尺度居住密度分布

Fig.2 Beijing’s residential density distribution at street scale in 2018

通过分析住房圈层结构形成的过程，可以发现住房建设热点随时间逐渐向外推移，由单峰结构向多峰结构转变。总的来看，北京市五环之内（0~12 km圈层）聚集了改革开放以来超过一半的住房建设，其居住空间密度显著大于外围地区，但随着时间推移，其住房建设显现出明显的郊区化扩展趋势：1988年住房分布是典型的单峰结构，峰值从1978年的二环推到了三环；1998年单峰结构演化成双峰结构，四环发展成为第二个小高峰；2008年进一步演化成三峰结构，从中心向外依次在三环、四环和五环出现了三次峰值；2018年演变为多峰结构，除了三环、四环、五环的峰值外，在五环和六环之间出现了两次峰值点，同时外围的远郊新城也发展出新的峰值（图3）。
图3 1978—2018年北京市不同空间圈层的住房分布情况

Fig.3 Beijing’s housing distribution by distance from 1978 to 2018

城市中心（五环内）和郊区（五环外）的住房总量之比在1979—2018年从5.0持续下降到1.3，且各个阶段表现出差异较大的特征：1979—1988年城市中心新增住房数量是郊区的3.6倍，住房建设大部分集中在城市中心；1989—1998年城市中心新增住房数量较上一时期有所下降，而郊区新建住房数量则较上一时期增长了一倍多，因此城市中心和郊区之间的住房增量之比迅速缩小至1.4，住房建设的一半以上仍然集中在城市中心，但郊区增长迅猛；1999—2008年，城市中心和郊区住房建设均较上一时期翻倍增长，同时城市中心和郊区之间的住房增量之比进一步缩小至1.3，城市中心住房建设的增速大幅度反弹；2009—2018年，郊区取代城市中心成为住房建设的主要空间，郊区新增住房总量超过城市中心一倍多，城市中心和郊区之间的住房增量之比下降为0.4。
表1 1979—2018年北京市城市中心和郊区住房建设量（单位：万套）

Tab.1 Beijing’s housing construction in city center and suburban area from 1979 to 2018

时间段 1979—1988 1989—1998 1999—2008 2009—2018
城市中心
（五环内）		 74.1 60.4 126.8 32.5
郊区
（五环外）		 20.4 42.3 98.3 84.9
城市中心/
郊区比值		 3.6 1.4 1.3 0.4

3 城市居住空间多中心发展的阶段及影响因素

3.1 城市单中心加密阶段（1979—1988年）

改革开放后城市经济恢复发展，城市建设起步，城市中心密度增加，商业中心重现活力。这一时期住房建设主要分布在三环路以内，呈现单中心格局（图4a）。1979—1988年，城市建成区面积从346 km2[20]扩展到391 km2[21]，空间范围扩展到三环。第十一届亚运会的筹办加速了城市中心的基础设施建设，1986—1990年累计投资亚运会场馆和配套基础设施20多亿元，为周边地区的城市开发和城市住房建设创造了条件，城市中心建设强度提高，密度增加，形成了西单、王府井、前门大栅栏三大商业中心。这一时期城市主要的建设投资都集中在城市中心，郊区发展缓慢。
图4 1979—2018年北京市住房建设热点变化情况

Fig.4 Evolution of Beijing’s housing construction from 1979 to 2018

3.2 城市中心扩张和卫星城镇萌芽阶段（1989—1998年）

这一阶段城市中心开始形成中央商务区，城市向近郊区蔓延，与此同时远郊区卫星城镇开始萌芽。由于土地市场化改革使得极差地租形成，城市中心的功能开始分化，大量城市中心的工业企业迁出，为城市商务、商业功能的发展创造了条件，东三环的中央商务区（CBD）开始建设，城市中心的功能趋于复杂化。由于城市近郊区的土地可获得性强且地价相对较低，这一时期的住房建设开始向近郊区蔓延，空间范围从三环路扩张到四环路（图4b）。为了应对城市中心蔓延的趋势，《北京城市总体规划（1991—2010）》提出城市建设的重点要逐步从中心城区转移到郊区的发展战略，包括开发近郊区的边缘集团和远郊区的卫星城。1989—1998年，10个边缘集团累计开工建设面积达到了845万km2[22]，促进了近郊区的人口集聚。在远郊区，通州、顺义、昌平、大兴等重点建设的卫星城和县城出现了局部的住房建设热点，吸引了人口集聚，为新城发展奠定基础。

3.3 城市中心重构与新城发展阶段（1999—2008年）

这一阶段中央商务区发展壮大，近郊形成新的就业中心和商业中心，城市向远郊区蔓延，远郊区卫星城向新城升级。由于住房市场化改革的重大进展推动了房地产市场快速发展，住房建设提速，城市加速从近郊区向远郊区蔓延，城市中心的范围从四环拓展到五环外（图4c）。城市中心的中央商务区和金融街的商务金融功能进一步集聚，加强了城市的单中心结构。同时，由于北京奥运会的举办，轨道交通等基础设施大发展，郊区发展开始加速。近郊区形成多个就业中心，包括以国际赛事和会展为主要职能的奥林匹克中心区、以科技研发创新为主要职能的中关村核心区和海淀山后科技创新中心等，吸引了大量的人口向近郊区集聚，产生了新中关购物中心等新的商业中心或商业综合体。与此同时，远郊区的卫星城向新城升级，其中通州新城依托区位优势形成了常住人口超过百万的居住中心，并配套建设了郊区第一个家乐福大卖场，商业形态从传统县域经济向新城升级。

3.4 新城向综合中心升级阶段（2009—2018年）

城市中心建设放缓，远郊区新城发展提速，多中心空间格局逐步形成。由于城市中心人口密度过高带来的交通拥堵、环境污染等负面问题日益严重，城市开始限制中心城区的开发建设，城市中心建设放缓，建设重点转移到远郊区。通州、大兴、昌平等新城成为住房建设热点，亦庄、顺义等产业集聚区的住房建设也明显加快（图4d）。这一时期远郊新城纷纷提出了向综合新城转型升级的发展战略。以通州为代表的居住中心加快了产业的导入，积极打造商务办公、文化旅游和文化创意等现代服务业集聚区，并且承接市级行政中心职能，向城市副中心升级。以亦庄为代表的就业中心加快了住房、商业中心和公共服务设施的建设，从产业功能区向产城融合的综合新城转型。在北京市常住人口增速回落，甚至出现负增长的背景下，远郊区的新城成为常住人口持续增长的新热点，推动了城市空间结构从单中心向多中心空间的转变。
住房建设的过程可以反映出巨型城市人口增长的时空过程。城市人口的增长经历了单中心集聚、郊区化分散和多中心集聚三个阶段。随着人口密度的提高和产业活动的复杂化，城市中出现了多个新的商业中心和就业中心，城市由单中心结构向多中心结构演化。

4 结论

本文通过分析巨型城市北京的住房建设时空过程，从巨型城市空间结构演化的视角，探讨了城市空间结构演化的阶段及特征，总结巨型城市空间多中心发展的过程和机制。本文有如下结论：
第一，我国巨型城市的空间扩张经历了两次高峰，城市空间结构正在从单中心向多中心转变。改革开放初期我国的城市建设规模较小，1988年的土地市场化改革释放了土地的价值，开启了我国城市空间快速扩张的进程。1998年的住房市场化改革催生了房地产市场的形成，极大地加速了我国城市的空间扩张，城市扩张速度达到历史高峰，城市空间由近郊区蔓延至远郊区，城市建设强度遵循由中心向边缘逐渐降低的规律。在远郊区城市化的阶段出现非均质的扩张，单中心结构开始被轴向式和飞地式的扩张打破，多中心结构形成雏形。当前我国巨型城市进入多中心发展阶段，远郊新城正在取代城市中心成为新的空间增长极，巨型城市的单中心空间结构正在向多中心转变。
第二，我国巨型城市多中心发展的过程可以分为城市单中心加密、城市中心扩张和卫星城镇萌芽、城市中心重构与新城发展、新城向综合中心升级四个阶段。改革开放初期的城市建设集中在城市中心，形成了以城市中心区为核心、以周边地区为边缘地区的“核心—边缘”单中心格局。土地市场化改革推动了城市用地的功能分化，城市中心开始形成中央商务区，居住功能向郊区扩散，加强了单中心结构。在此时期，卫星城开始建设，为远郊区次中心的发展奠定了基础。住房市场化改革加速了城市向郊区的扩张，城市中心的商务和服务职能被强化，同时近郊区开始分化出新的就业中心和商业中心，这一时期远郊区位较好的新城聚集了一定的人口，形成了商业中心。在轨道交通建设和城市中心功能疏解等一系列发展策略的推动下，郊区新城向综合中心升级，城市进入到多中心发展阶段。
第三，在巨型城市多中心空间结构形成过程中，城市次中心是城市功能逐渐完备的渐进式发展的产物。首先，住房建设和居住区的郊区化为人口向郊区集聚创造了条件。当郊区人口超过一定的规模和密度之后，配套的商业中心和就业中心便形成并不断发展，郊区新城开始具备一部分的城市职能，这为城市的多中心发展奠定了基础。近年来我国巨型城市采取了积极的策略发展多中心空间结构，包括对城市中心建设的限制和对郊区新城发展的引导。郊区新城是我国巨型城市多中心发展战略中重点打造的增长极，通过针对性地植入就业空间和生活空间，提升新城的人居环境品质，引导郊区新城向功能完备的城市空间转型。

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