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2021 , Vol. 41 >Issue 2: 167 - 173

DOI: https://doi.org/10.15957/j.cnki.jjdl.2021.02.018

三农、土地与生态

乡村振兴背景下我国乡村中产化的实施路径探讨

  • 于立 , 1, 2 ,
  • 王艺然 , 1, 2, ※
展开
  • 1.苏州科技大学 建筑与城市规划学院，中国江苏 苏州 215011
  • 2.卡迪夫大学 地理与规划学院，英国 卡迪夫 CF10 3WA
※ 王艺然（1998—），女，硕士研究生，研究方向为乡村中产化、宜居健康城市。E-mail：

于立（1961—），男，福建厦门人，博士，教授，研究方向为可持续规划与发展、城乡协调发展。E-mail：

收稿日期: 2020-05-18

  修回日期: 2021-01-13

  网络出版日期: 2025-04-01

收起

Exploration of Implementation Path to Rural Middle Classisation Under the Context of Chinese Rural Revitalisation

  • YU Li , 1, 2 ,
  • WANG Yiran , 1, 2, ※
Expand
  • 1. School of Architecture and Urban Planning，Suzhou University of Science and Technology，Suzhou 215011，Jiangzu，China
  • 2. School of Geography and Planning，Cardiff University，Cardiff CF10 3WA，UK

Received date: 2020-05-18

  Revised date: 2021-01-13

  Online published: 2025-04-01

Fold

摘要

在批判性地分析“乡村绅士化”的基础上，文章根据我国土地制度和相关政策，探索一条可以规避西方国家“乡村绅士化”所导致的负面影响，推动具有中国特色“乡村中产化”的路径，并从“消费侧理论”和“生产侧理论”的角度论证“乡村中产化”对我国的乡村振兴的积极意义和作用。提出通过吸引城市中、高收入阶层到乡村置业、创业，促进乡村经济发展，并传承本土文化和历史，以及保护生态环境，实现“乡村中产化”。随着乡村生活质量的提升、乡村居民收入和教育水平的提高，我国中产阶层将进一步扩大。乡村中产化是改变乡村即贫困的固有印象，解决乡村振兴所面临的问题的途径。

关键词： 乡村振兴; 乡村中产化; 乡村绅士化; 消费侧; 生产侧; 土地制度

本文引用格式

于立 , 王艺然 . 乡村振兴背景下我国乡村中产化的实施路径探讨[J]. 经济地理, 2021 , 41(2) : 167 -173 . DOI: 10.15957/j.cnki.jjdl.2021.02.018

Abstract

The countryside is a key area for promoting the economic development,the well-being of the people,and the long-term stability of the country. The implementing strategy of rural revitalization has been a major decision of the government. However,there is a significant shortage of talents,technology and available investment in rural area to promote its development and revitalization. It is obvious that attracting talents is crucial since talents can bring both investments and technologies. After a critical analysis of "rural gentrification" in the western countries,this research explores a way to avoid the negative effects of "rural gentrification" by a proposal of "the middle class in rural areas" with Chinese characteristics in line with land ownership systems and policies. The research demonstrates the positive outcomes and effects of "rural middle class" in the process of rural revitalization from the perspective of "consumption-side theory" and "production-side theory". The research proposes that by attracting urban middle- and high-income groups to the countryside to buy houses and initiate businesses,it is possible to promote rural economic development,inherit local culture and history,and protect the ecological environment,and finally achieve the target of general "rural middle-income class" for all. With the increase of rural villagers' income and education level,and the improvement of rural living quality. The mid-income classes in China will be further expanded. It is the argument of the authors that rural mid-classisation is a way to change the impression of poverty in the countryside and solve the challenges of rural revitalization.

Key words： rural revitalization; rural mid-classisation; rural gentrification; consumption side; production side; land systems

2018—2022年是我国乡村振兴的第一个五年实施期。在此期间中国的发展面临国内外巨大挑战，包括国际间贸易冲突、粮食安全问题、经济发展转型，以及工业化和城镇化的深入推进等。2020年初新型冠状病毒肺炎疫情的爆发对世界经济发展和全球化进程都产生了重大冲击，推动发展内源性、可持续的消费与生产发展模式刻不容缓。而乡村在这个大变革和大转型过程中发挥了关键作用，是推进我国经济发展、人民幸福、国家长治久安的关键地区，也是内源性需求、内循环发展潜在的市场。中共中央、国务院在《乡村振兴战略规划（2018—2022年）》中明确指出“乡村兴则国家兴，乡村衰则国家衰”[1]。然而，实现乡村振兴任重而道远。2018年，国家统计局在对全国范围内乡村振兴实施情况所做的调研中发现，我国乡村地区面临的主要问题为资金、技术和人才缺乏[2]，而资金、技术和人才正是乡村振兴的关键因素，其中人才是最主要的因素，是内源性发展的基础，因为他们可以带来资金和技术。但是目前的政策和制度在吸引人特别是人才下乡并且投身乡村建设方面还有待进一步完善，与此同时，一旦大量来自城市的资本和人口进入乡村地区，也可能对乡村本地的文化、环境和经济造成冲击。因此如何吸引人才进入乡村、促进乡村振兴，并且避免他们对乡村地区及其居民带来负面影响是一个值得探索和研究的问题。
过去10多年，我国也出现了城市居民进入乡村投资、购房居住或度假的现象。根据调研，北京、江苏、浙江、广东、四川、安徽等不少地区均有类型情况发生。国内已有学者对我国城市居民进入乡村现象开展研究[3⇓⇓⇓⇓⇓⇓⇓⇓-12]，然而目前的研究基本是以西方国家“乡村绅士化”概念对国内相关现象进行描述与分析，尚未构建起适合我国国情和特色的理论或实施路径的探索。
本文认为，西方国家“乡村绅士化”以置换农村居民、牺牲农民的利益为代价，这种做法不适合我国国情，但“乡村绅士化”的研究有其参考和借鉴的意义。基于我国特有的土地产权制度，本研究将探讨不同于西方国家“乡村绅士化”（Rural Gentrification）的“乡村中产化”（Rural Middle Classisation）理念，希望以“乡村中产化”解决乡村人才、资金和技术短缺问题，促进乡村振兴，实现共同富裕。

1 乡村绅士化研究概述

西方国家较早完成了城镇化进程，特别是世界上第一个完成城镇化的英国，它在促进乡村发展上的教训和相关研究可供我们借鉴。英国乡村美丽而优雅，这一切与英国的农业政策及其乡村人口的变化，即“乡村绅士化”有着密切关系。二战前英国农产品依赖进口，导致在二战期间因遭受封锁而出现粮食危机。二战后到1970年代，英国采取严格保护农业生产用地、保证粮食安全、在乡村实施“零建设”的政策，强调乡村就应聚焦农业生产[13-14]。1970年代以来，英国在乡村地区推动多样化发展。不少城市中产阶级为了躲避城市污染、拥堵等问题涌向乡村，追求美好、宁静的环境。城市中产以上阶层涌向乡村，确实对促进乡村发展产生积极的作用，但也给乡村带来一些负面效应。“乡村绅士化”（Rural Gentrification）这一概念就是用来描述中、高收入阶层从城市迁徙乡村、造成乡村住房紧张并且导致大量原村民被迫搬离的现象[15]。

1.1 “乡村绅士化”研究的起源与发展

英国学者Ruth Glass在其1964年出版的著作《London：Aspects of Change》中提出“绅士化”（Gentrification）的理念[16]。该理念描述了中产阶级通过资本力量对工人阶级社区破旧住宅进行修缮与更新后，给社区注入了新的阶层，以社会地位较高的中产阶层居民置换社会地位较低的原住民，引起社会空间重构的过程[7]。因此资本再投资、社会升级、景观变化和低收入居民的搬迁被认为是“绅士化”进程的主要特征[17]。针对乡村的研究，直到1980、1990年代，才有学者采用“绅士化”这一概念描述和分析城市中、高收入阶层进入乡村的现象[17⇓-19]，在此之前一般以“郊区化”或“逆城市化”等语境进行描述。
西方国家“乡村绅士化”对乡村社会经济发展带来很大的变革，主要体现在四个方面：①农村阶层结构发生转变，低收入阶层的原村民被城市中、高阶层置换；②引发后生产主义的农村资本积累过程，即将自然资源和乡村生活消费空间改变为生产资料；③农村住房构成发生变化，出现大量新建住房或对老旧住房进行翻新改造；④农村生态、文化、经济等方面出现总体的变化和发展[19]，有正面的，也有负面的影响。

1.2 “乡村绅士化”对乡村社会经济产生的影响

1.2.1 正面影响

在“乡村绅士化”的过程中，城市中、高收入阶层进入乡村并对当地景观和环境进行美化，对第三产业发展起了促进的作用。例如Boyle提到“乡村绅士化”一个重要的影响就是美化了乡村环境，造成这个现象的原因主要是城市中、高收入阶层根据其城市审美偏好和对乡村舒适生活的向往，积极保护当地自然资源、文化资源以及建筑。他们迁徙乡村之后，对破旧住房进行修复和翻新，并且完善了诸如停车场和垃圾场等基础设施[20]。为了满足其对乡村特色风貌的向往，不少城市中、高阶层选择在乡村传统风貌区域外建造或购买房屋，或者选择购置虽然破旧但具有历史价值的房屋；还对废旧的老农舍、谷仓等农场建筑和废旧学校、教堂等服务性建筑进行改造。这些改造工作保护了乡村历史风貌和本地风土人情。
与此同时，“乡村绅士化”通过带动乡村第三产业的发展，刺激了乡村产业的优化转型，提升了乡村经济水平。城市中产阶级通过对乡村景观的美化，促进了一些休闲娱乐项目的开发，使乡村农业生产比重下降，第三产业例如房地产业中介、休闲产业、旅游业等迅速发展[21]；同时，随着城市中、高收入阶层进入乡村地区，他们的消费模式也被引入了乡村，乡村地区的医疗卫生、家庭服务等相关配套服务业开始涌现以满足他们的消费需求。这些产业的发展不仅为当地居民创造了更多第三产业的就业机会，还优化升级了乡村产业[21]。美国学者研究发现1970—2000年的30年间，美国的农业就业人口比例从14.6％降到6.5％，但乡村地区服务业就业比例增加到61.8％[22]。

1.2.2 负面影响

“乡村绅士化”带来的负面影响也是不容小觑的。最重要的负面影响是造成乡村地区阶层置换，导致乡村原居民被迫流离失所。
从两个角度分析居民流离失所的原因。一是经济条件。Sutherland认为乡村绅士化进程是一个资产的积累过程，资本通过租金增加、财产税和土地价值上升等机制实现财产价值提升，最终导致原居民的流离失所[23]。有研究发现，大量城市中、高收入阶层涌入乡村租房、购房，抬高了房价和地价，推动了乡村房地产市场迅猛发展，导致乡村居民，特别是年轻人，由于自身经济能力的限制，无法承担愈发高昂住房的价格而不得不离开乡村[24]，同时也致使西方乡村地区老年化严重（图1）。二是土地置换。由于城市中、高收入阶层进入乡村地区导致乡村公共服务设施和商业服务等配套设施的需求上涨，但是因为国家对农业生产用地的严格控制，使能够转变用地性质的还是只有原本的居住用地[25]，所以在市场经济的作用下，居住用地和住房价格的上涨，使得不少原村民变卖了住宅，离开乡村前往城镇。
图1 英国城乡人口结构

资料来源：Office for National Statistics，UK，2018。

Fig.1 Population structure in urban and rural areas of the UK

阶层置换这一负面效应带来了阶层的不平等，产生了社会矛盾，继而引发一系列的社会问题，特别是加剧了社会阶层隔离和贫富差距。

2 乡村中产化推动乡村振兴的可行性

通过对“乡村绅士化”文献和理论的研究和分析，可以确定西方“乡村绅士化”模式不适合中国的国情和体制，特别是对乡村地区原村民的置换，使得原村民被迫流离失所，这违背了我国社会主义制度的发展方向和目标。然而这几年在推动资本下乡过程中，由于缺乏必要的理论研究为基础支撑的政策，西方国家“乡村绅士化”的现象及其负面影响已经在我国出现。谭华云等对巴马盘阳河流域长寿乡村的研究发现城市居民迁徙乡村后由于文化冲突而与当地村民产生隔阂和利益冲突[10]。郭吉、高永吉等对苏州和大理乡村旅游开发型的乡村绅士化研究都提到这一现象使乡村社区和乡村社会网络关系消解，社会分层严重，房价和地租不断上涨，乡村原住民被迫动迁，以及因旅游人口增加造成生态环境的破坏等问题[11-12]。如果任其继续扩展，这些负面效应将对我国新型城镇化的推进带来潜在风险。

2.1 乡村中产化及其实施条件

但是我国乡村振兴目前需要人才、资金和技术。本研究认为，可以以我国特有的土地制度为基础，参考和借鉴西方国家的“乡村绅士化”（Rural Gentrification）理念，扬长避短，推动我国特有的“乡村中产化”（Rural Middle Classisation）发展，这是乡村振兴的重要路径。
本研究提出的“乡村中产化”（Rural Middle Classisation），可以理解为通过引导城市中产阶层迁徙乡村地区，投资乡村地区，带动乡村共同富裕，实现和扩大我国乡村的中产化。这个概念与西方国家的“乡村绅士化”（Rural Gentrification）是不同的。虽然都是城市中产阶层迁徙乡村居住和投资，但“乡村中产化”不是仅仅满足城市中、高收入阶层在乡村购房定居或度假，以及他们对生态环境和田园生活的追求，也不是实现他们对通过投资地价/租金低洼的乡村地区获取更高的回报，而是要求他们的投资能够为乡村地区的发展、当地的就业作出贡献。他们的投资收益应当对乡村振兴有所回报。通过城市中、高收入阶层的投资创造就业机会，促进乡村经济多元发展，提高农民可支配性收入，带动农村村民共同富裕，改变农村贫困、落后的面貌，最终实现城市与乡村共同中产化，共同促进乡村发展和振兴。因此称之为乡村“中产化”，而不是“绅士化”。“乡村中产化”不同于“乡村绅士化”目标能够得到实现，其前提条件是制度的不同，特别是土地制度。西方“乡村绅士化”是建立在土地私有制的基础上，城市中产阶级可以自由在乡村购买、新建具有产权的住宅或进行房地产市场的开发。城市中、高阶层进入乡村地区后，除了在土地利用，历史文化建筑和自然环境保护上受到规划政策的制约，没有其他限制条件要求他们为当地的村民和经济的发展做贡献，因此城市中、高收入阶层可以根据市场经济规律，通过物业价格的上涨迫使原村民搬离原住所。而我国农村土地归农村集体所有而非私有，农民或村集体对土地有一定的控制权。国家对于农村集体建设用地上市、使用权转让目前也还在探索阶段，鼓励采取有限制放开的方法。由于土地所有权的性质，城市中、高收入阶层下乡投资土地和/或住宅时，物产所有权不属于城市中产阶层群体，他们仅具有租赁和使用权，因此在签署土地使用合同时可以附加促进乡村发展的条款，实现乡村村民和城市中产阶层双方互惠互利。
我国的土地制度保障了农民在市场运作过程中，可以根据法律授予的权利，既能够获得资本收益，又可以有效维护自身的利益不被随意侵犯。在有效发挥制度优势和政府引导前提下，乡村村民对于城市居民进入乡村是欢迎的。根据对江苏与浙江地区乡村所进行的调研统计，75%的村集体组织和61%的村民表明了他们对城市居民入住乡村的欢迎态度。何深静等人的研究也证明了这一点[9]。

2.2 “乡村中产化”推动乡村振兴的机制

国家统计局的调研提出我国乡村地区发展、实现乡村振兴面临资金、技术和人才短缺的问题[2]。从生产侧和消费侧两个方面分析，“乡村中产化”可以解决乡村发展面临问题，是推动乡村振兴的途径之一（图2）。
图2 乡村中产化推动乡村振兴的机制

Fig.2 The mechanism of promoting rural revitalisation through rural middle classisation

以生产侧理论探讨，城市中、高收入阶层到乡村投资的需求是存在的[20⇓⇓⇓⇓⇓⇓-27]。特别是过去二、三年国际形势急剧变化，“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”成为我国新发展格局，而乡村振兴在国内循环体系中又是重要的构成。乡村目前仍然是投资低洼地，投资回报潜力大，特别是国家政策的支持将可能使乡村成为内循环重要的领域，能够吸引城市中、高收入阶层的投资。而他们迁徙和投资乡村，有利于促进乡村经济的发展[27]，因为他们可以带来资本，为当地村民提供就业机会，增加农民的收入。
乡村中产化可以解决人才和技术短缺的问题。我国乡村的教育水平远远低于城镇地区。接受高中和大专以上教育的人口所占的比例仍然很低，而且学历较高的大多数人都离开农村流入城市。自从1982年中共中央颁布第一个一号文件《全国农村工作会议纪要》，至2020年《中共中央、国务院关于抓好“三农”领域重点工作确保如期实现全面小康的意见》38年中，国家共颁布了25个一号文件，对我国农村和农业发展起了积极的作用，效果显著，期间农民收入大幅增长，国家统计局人口就业统计司的数据显示，2020年我国农村人均年收入已达到14 500元左右，但与城市居民的人均收入差距还是很大，这与缺乏受过高等教育、具备技术能力的人才有关。农村的发展必须要从重视提高农村教育水平入手，但这需要一个较长的过程，所以短期内吸引城市中、高阶层是一个办法。因为他们多数都受过良好的教育，具有较高的技术能力，这些人到乡村投资不仅能够解决资金问题，还能解决农村发展、乡村振兴所面对的人才短缺问题。
改革开放以来，我国快速工业化和城镇化进程吸收了大量来自农村地区的劳动力。城市较高的收入和就业机会吸引了农村人口，而农村较低的收入水平和艰苦的生活条件是将农村劳动力往城市移动的推力。由于乡村人口往城市流动，出现空心村。城市中、高收入阶层到乡村投资创业，提供与城市地区相近的薪酬条件，有利于吸引农村人口，主要是年轻一代回流农村，解决乡村振兴所需要的劳动力。
空心村的出现还带来一个负面影响，即农村住宅长期无人居住，建筑因空置而逐渐毁坏。乡村相对低廉的房屋和土地价格带来潜在的投资回报对于城市中、高收入阶层是有吸引力的，可以通过城市中、高收入阶层到乡村居住，鼓励和引导他们租赁和再利用这些空置的老房屋，在有法律效力的合同保护下，根据乡村规划和建设设计投资改造这些老建筑。例如，建筑的外立面必须根据规划和设计的规定保持原样，体现本地的、乡村的特色，但允许通过内部装修装饰的提升，实现现代化的改造，满足现代人生活的需要和标准。在对具备乡村特色或历史文化风貌的建筑外立面进行保护和内部现代化改造后，可以将其作为住宅使用，也可以开展经营性的活动，推动村民不动产的升值，从而使当地村民或村集体获取租金，提高收入。城市中、高收入阶层投资乡村还可发挥“鲶鱼效应”，通过他们的实践，促进和吸引本地村民效仿并开展多种经营，从而提高收入，实现《乡村振兴战略规划（2018—2022年）》[1]提及的“盘活地方和民族特色文化资源，重塑诗意闲适的人文环境和田绿草青的居住环境”的目标。
以消费侧理论进行分析[27]，随着我国社会和经济的发展，人民收入水平逐步提高，城市中、高收入阶层的消费需求也发生了变化。人们对美好生活的追求不仅仅局限在基本的生活必需品，不少城市中产阶层受到乡村美丽的自然风景、良好的环境、慢节奏的休闲生活、户外的活动及其城市中心所无法提供的场地[26]，以及历史文化所体现的“乡愁”所吸引而迁徙乡村。由于消费需求的不同，在迁徙乡村后，城市中、高收入阶层可能更重视对生态环境和历史文化的保护和传承。这种价值观有助于转变乡村居民的思想和价值观，提升当地村民对文化、生态环境和乡村特色更高层次的追求。城市中、高收入阶层进入乡村地区可以改变乡村的生产与消费，通过提高乡村内源性的需求，实施可持续的消费与生产模式。
因此从理论、政策和路径上探讨城市中、高收入阶层投资和迁徙乡村，对乡村振兴是有积极意义的，也是必要的。应当在政策上鼓励有条件的城市中、高收入阶层在乡村地区投资、置地建房或租房，带动乡村地区共同富裕，潜移默化地带动村民思想观念的转变，使乡村村民也能够逐步成为中产阶层，实现乡村中产化。

3 乡村振兴战略背景下乡村中产化的实施路径

3.1 推动土地制度改革，破解制约因素

我国土地制度为城乡二元的公有制，城市土地属于国有土地，使用权可以被依法有权转让，而农村的土地是农村集体所有，目前使用权的转让仍在探索过程中。2020年1月1日开始实施的新修订版《土地管理法》允许被确定为工业、商业等经营性用途并依法登记的集体经营性建设用地通过出让、出租等方式直接交由单位或者个人使用，修改了原《土地管理法》第六十三条规定的“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，破解了农村集体建设用地不能入市流转的制度障碍。此外，还完善了农村宅基地制度，允许进城落户的居民自愿有偿退出其所拥有的宅基地，并且鼓励农村经济组织盘活利用闲置宅基地和住宅，这有助于解决空心村房屋闲置的问题。由于我国快速城镇化和工业化对劳动力的需要，农村人口大量流向城镇打工，不少人在城镇购置新住房，使得农村宅基地和住宅的空置情况严重，李玉红等根据根据2016年全国第三次农业普查数据，抽样68 906个行政村调研发现，以人口净流出为定义的“广义空心村”比例为79.01%，全国乡村平均人口空心化率为23.98%[28]。农村全家搬迁的迁移率为26.88%。全国农村宅基地的平均空置率为10.7%，东部地区达到13.5%[29]。乡村人口流失将影响乡村振兴，但之前因为土地制度的制约，城镇人口无法合法在乡村置业和投资。新修订的《土地管理法》破解了制约因素，推动了城乡一体化的发展，促进城乡之间要素的相互流动，这项改革为城市中、高收入阶层获取进城农民闲置宅基地的租赁和使用权、投资农村建设用地、充分释放农村闲置资源，以及提高土地利用效益提供了法律依据和保证。

3.2 发挥政府政策引导，提升基础治理能力

我国的土地制度具备了规避西方“乡村绅士化”负面因素的可能性，是我国实施“乡村中产化”的重要基础。然而“乡村中产化”的推动需要有具体的措施和方法，特别是需要制定和颁布对所有利益攸关者合理、公平的政策，引导我国乡村中产化向健康、互惠的方向发展。
投资行为应当考虑市场因素，除了特殊地区或特殊情况，一般情况下，政府应当采取引导，而不是主导的方式推动资本下乡，鼓励城市中、高收入阶层迁徙农村地区。虽然在政府政策引导、以市场模式运作下，所创造的就业岗位可能不是很多，但能避免因为大规模资本运作所引发的社会分层现象，和乡村村民受益不大或没有受益的局面。
根据调研以及相关研究表明，国内一些地区为了吸引开发商资本发展乡村旅游，强调了生产端以获取经济利益为目的的模式，要求原村落村民转型并迁出村子，将住宅出租让给外来企业和资本[6]，导致乡村地区出现社会分层和西方国家“乡村绅士化”的文化断裂现象[25,30]。这种以吸引大规模资本为导向的模式固然推动了资本下乡，但对乡村社会的冲击是巨大的，容易造成潜在的社会不稳定风险。这本就不该是吸引资本下乡的目的。而且目前资本下乡基本上以投资乡村旅游为主，虽然乡村旅游可以解决村民就业、增加收入，但存在同质化发展的问题，从可持续发展的角度考虑，应当有更多元化的发展路径。
在“乡村中产化”过程中，农村基层组织本应当发挥重要的作用，但作者在江苏与浙江的调研发现，农村基层组织的村委会目前所发挥的作用很有限。接受调研的村委会中，有25%对本村村民与城市居民在土地和房产等物业方面的交易表示不清楚，对城市居民到乡村置业采取无所谓的态度；50%的村委会虽然反对村民私下与城市居民进行物产交易，但没有采取或制定任何引导性措施。有效引导乡村中产化进程不仅需要政府的政策，更需要提高乡村基层组织的治理能力，这是决定乡村振兴成功的一个关键要素。村委会可以通过制定适宜本村的经济发展和历史文化传统及建筑风格的保护目标和规划，规范外部人员在本村置业、投资的程序和要求，积极主动地推动乡村中产化的发展。应当通过有计划的培训提升乡村基层组织的治理水平。1992年欧盟通过“LEADER”项目，通过该项目提升乡村治理能力，培训乡村基层人员探索高质量可持续的乡村发展战略，促进乡村地区经济合作与发展。该项目一直实施至今。仅2014—2020年6年中，对英格兰乡村培训的投入就高达1.74亿欧元。

3.3 健全法律制度管控，实现城乡互惠双赢

政策引导下的城市居民下乡置业和投资，目标是实现双赢互利。农村村民的利益需要保护，他们对土地的权利不应当被剥脱，而城市中、高收入阶层下乡投资的利益也需要得到保护，考虑投资回报率。根据生产侧理论分析这种投资是有需求的，如果城市中、高收入阶层预期会有经济损失或巨大的风险时，他们将不可能投资。因此完善和健全法律制度，使双方的权益有所保障是推动乡村中产化的基础。当城市中、高收入阶层前往乡村购置或租用乡村闲置房居住，或者在集体建设用地上投资开发高附加值、绿色环保产业时，农民或村集体经济组织可以根据土地法的规定与其签订具有法律效力、具备互惠互利条件的住宅/土地租让合同，既能保证当地农民的利益，又可以降低投资风险。
具体来说，乡村村民和（或）村集体组织在签订合同时，应当根据乡村发展目标确定土地的使用年限和使用性质。土地的租赁和使用期限可以分为两期：第一期的时间相对短些，在合同第一期的最后期限之前，城市中产以上阶层作为投资者应当完成合同规定的条件和要求；乡村村民和（或）村集体组织在合同对方完成具体规定和要求的前提下，必须与合同对方签署第二期。至于租赁和使用权的土地租金和费用，双方应当根据市场原则开展谈判和协商来达成协议。
合同中附加的条件和要求条款可以对下乡投资的城市中产以上阶层个人或开发商起到牵制和引导作用。例如：①根据村庄规划、历史建筑、文化和环境保护规划和政策要求或规定，进行投资和/或开发建设；②在乡村地区投资的项目应当能够为本地乡村居民提供一定就业岗位，其薪酬标准能够对外出就业的年轻劳动力有吸引力，或留住本地年轻的劳动力，为他们在当地创造就业机会，以提升本地村民的收入，避免人口流失。最终目的是实现共同富裕，带动农村村民一起“中产化”。
乡村村民和/或村集体为城市中、高收入阶层制定合同条款的同时，应当考虑到城市中、高收入阶层的利益和投资的回报，以提高对他们和资金下乡的吸引力。例如投资者在合同所规定的第一期期限内（5~7年）完成了合同签订时所制定的要求条款，乡村村民和/或村集体有义务与投资者签署第二期的合同，合同第二期的期限可以参照土地法对农村土地的合同期限规定。在合同到期后，双方可以协商下一步的投资事宜。

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原文顺序 | 文献年度倒序 | 文中引用次数倒序
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