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2024 , Vol. 44 >Issue 6: 52 - 60

DOI: https://doi.org/10.15957/j.cnki.jjdl.2024.06.006

城市地理与新型城镇化

西方绅士化与租差理论研究的交织

  • 陶伟 , 1, 2 ,
  • 李晶晶 1, 2 ,
  • 卢俊 3 ,
  • 杨春和 4
展开
  • 1.华南师范大学 地理科学学院，中国广东 广州 510631
  • 2.华南师范大学 粤港澳大湾区村镇可持续发展研究中心，中国广东 广州 510631
  • 3.华南理工大学 建筑学院，中国广东 广州 510641
  • 4.云南农业大学 人文社会科学学院，中国云南 昆明 650201

陶伟（1971—），女，博士，教授，博士生导师，研究方向为社会文化地理学、旅游发展与遗产保护、城市形态理论与方法。E-mail：

收稿日期: 2024-01-24

  修回日期: 2024-04-17

  网络出版日期: 2024-09-14

基金资助

国家自然科学基金项目(42271240)

国家社会科学基金重大项目(18ZDA161)

收起

Review Between Western Theoretical System of Gentrification and Rent Gap Theory

  • TAO Wei , 1, 2 ,
  • LI Jingjing 1, 2 ,
  • LU Jun 3 ,
  • YANG Chunhe 4
Expand
  • 1. School of Geography，South China Normal University，Guangzhou 510631，Guangdong，China
  • 2. Center for Sustainable Development of Rural and Town in the Guangdong-Hong Kong-Macao Greater Bay Area，South China Normal University，Guangzhou 510631，Guangdong，China
  • 3. School of Architecture，South China University of Technology，Guangzhou 510640，Guangdong，China
  • 4. College of Humanities and Social Sciences，Yunnan Agricultural University，Kunming 650201，Yunnan，China

Received date: 2024-01-24

  Revised date: 2024-04-17

  Online published: 2024-09-14

Fold

摘要

作为一种全球现象，绅士化已成为探讨城乡发展与社会空间重构的前沿话题。租差理论是解释绅士化现象的经典理论之一，其整合了不平衡发展与资本循环等马克思主义地理学理论，重新探讨了中产阶层、开发商、政府等多元行动者的行为逻辑与主体能动性。近半个世纪以来，绅士化与租差理论的研究重点密切交织，文章根据两者的关系将研究进展划分为：消费/生产二元争辩、理论和解与实证测度、融合发展和多元发展4个阶段，并基于绅士化类型衍生下的租差、租差变化的影响因素、绅士化与租差测度、领域污名化与领域美化4个主要议题的梳理，深入解读资本循环与利益驱动下的绅士化进程。文章认为绅士化是多元主体围绕租差不断进行博弈的动态过程，租差变化既是绅士化现象产生的原因，又是绅士化进一步发展的结果；中国绅士化与租差的结合研究是发展中国式绅士化理论体系的核心内容。中国绅士化与租差的结合研究需更多关注中国语境下土地制度、多元主体与地方发展的历史和情境性，加强与国际学术界的对话与交流，以此为中国土地开发和城乡转型发展提供理论参考，为绅士化理论体系的建构提供中国经验。

关键词： 绅士化; 中产阶层; 地租; 租差理论; 中国语境; 资本积累

本文引用格式

陶伟 , 李晶晶 , 卢俊 , 杨春和 . 西方绅士化与租差理论研究的交织[J]. 经济地理, 2024 , 44(6) : 52 -60 . DOI: 10.15957/j.cnki.jjdl.2024.06.006

Abstract

Gentrification has been a frontier topic for discussing urban-rural development and social space reconstruction,which has developed into a global phenomenon. The rent gap theory has integrated Marxist geographical theory such as uneven development theory and capital circulation theory,and has re-discussed the behavioral logic and subjective initiative of multiple actors including the gentry class,developers,and the government and so on. For nearly half a century,the researches between gentrification and the rent gap theory have experienced four stages: consumption/production duality debate stage,theoretical reconciliation and empirical measurement stage,integrated development stage,and multiple development stage. On the basis of sorting out the development context of gentrification and rent gap theory,this paper analyzes the gentrification process of geographic space driven by capital circulation and profit-seeking from four perspectives: the rent gap behind different types of gentrification,the factors of influencing rent gap change,the measurements of gentrification and rent gap,territorial stigmatisation and territorial glorification. This paper holds that gentrification is a dynamic process of multi-subject game around the rent gap. The rent gap is not only the cause of gentrification,but also the result of its further development. Although China's land system,urban-rural power relations and gentrification characteristics are quite different from those in the West,all of these create possibilities for domestic research topics and theoretical innovation. The research on the combination of gentrification and rent gap theory in the future will need to pay more attention to the contextuality of land system,multiple subjects,and local development history in the Chinese context,and strengthen international contacts,so as to provide theoretical reference for China's land development and urban transformation development, and provide Chinese experience for the construction of gentrification theory system.

Key words： gentrification; the middle class; land rent; rent gap theory; Chinese context; capital accumulation

1960—1970年代，英国伦敦的工人社区出现大量中产阶层置换原社区工人与低技术家庭的现象，Ruth Glass将其概念化为“绅士化”[1]。自1990年代以来，绅士化（Gentrification）已成为全球城市发展战略，部分学者将其理解为一种“再城市化”（Re-urbanization）现象[2]，其特征是“社会经济地位相对较高的新土地使用者置换原使用者，并伴随资本再投资引发建成环境变化”[3]。当前，绅士化已成为地理学、城乡规划学和社会学等多学科探讨城乡空间不平衡发展的前沿话题[4]，并衍生出多种绅士化类型。
1979年，Neil Smith强调绅士化是资本而非人的回归，并提出租差理论解释美国城市的绅士化现象[5]。该观点受到了David Ley等学者的质疑和批判[6]，进而引发了消费/生产两大阵营旷日持久的激烈论战。在绅士化研究浪潮与论战中，租差理论不断完善其理论体系和解释框架，始终占据着绅士化形成机制解释的重要一侧，并随绅士化在全球范围内的发展演变而不断衍化，展示出强大的理论解释力[4]。如今，学界虽已普遍接受融合“生产—消费”的解释框架[7]，但中国本土对租差理论的理解与运用尚嫌不足[8]。虽然中国语境下的绅士化表征与西方存在较大差异，但其本质离不开资本循环与逐利的基本逻辑[9-10]。因此，重视整体经济发展的中国政府倾向于将城市更新与绅士化视为促进城乡开发的实践路径，并主动推进绅士化进程[10]，这指向了一种与欧美城市不同的绅士化路径[11]。在此背景下，需要引入并充分理解租差理论，重视其在中国语境下的解释作用，探讨其与绅士化的相互关系。基于此，本文将系统梳理绅士化与租差理论研究的关联发展脉络，总结绅士化与租差理论的研究热点与前沿话题，探索租差理论本土化的路径与方式，以期为国内绅士化研究提供方向指引与理论借鉴。

1 租差理论内涵及其对绅士化的解释

Smith认为Ley主张的消费者主权理论（Consumer Paramountcy Theory）的思想无法充分解释美国费城的城市绅士化现象，也无法诠释政府和金融资本在绅士化进程中发挥的作用[5]。因此他借鉴资本循环理论[12]、不平衡发展理论[13]与霍伊特土地价值谷模型[14]等空间与政治经济学思想，在其具有开创性意义的文章“Toward a Theory of Gentrification：A Back to the City Movement by Capital，not People”[5]中从生产端视角探寻“为什么会发生绅士化”这一问题，创造了作为“绅士化先决条件”的“租差”概念（图1）。
图1 租差理论演变模型[5]

Fig.1 Evolution model of the rent gap theory

“租差”是指潜在地租（Potential Ground Rent）与实际资本化地租（Capitalized Ground Rent）之间的差额[5]。Smith将内城固定资本贬值与资本化地租下降划分为新建房屋及初始贬值、修缮租赁、欺诈出售与加速贬值、撤资和废弃5个阶段，以详细刻画租差的显现过程。根据投资利益最大化的原则，在房屋新建之初，投资者会选择能够实现当时土地潜在价值的“最理想”的开发方式，此时潜在地租等同资本化地租。但随着城市发展、技术创新和劳动分工、建筑磨损和风格过时；房产代理者利用“污名化”等“欺诈”手段诱使房主低价出售房屋；无利可图的金融机构和中小投资者集体“理性”撤资，拒绝提供贷款；当资本化地租持续贬值到很低的水平时，房主不得不主动放弃其房屋。当资本化地租下降到重建利润大于重建成本与重建前利润之和时，资本将重新流向旧城推动重建，以获取内城住房贬值主导的折旧租差，随之而来的是社区的绅士化和弱势群体的流离失所。
除刻画撤资引发的空间循环贬值外，Smith早期的绅士化研究提及了一种新情况：城市发展引发潜在地租上升可能是造成租差扩大更重要的原因[5]。在城市快速扩张的背景下，租差更可能通过潜在地租的突然上升而非资本化地租的持续贬值形成[15]。Hammel的研究率先证实了明尼阿波利斯的租差是由于资本化地租水平稳定或略有下降同时潜在地租水平迅速上升形成的[16-17]。自1930年代经济危机之后，实际地租水平一直相对稳定，甚至有所增加，而潜在地租则急剧上升，这可能是因为周边再投资提升了处于中心位置地块的经济潜力，引发了中产阶层的“回城运动”[18]。由此可见，生产端视角认为足够可观的租差以及资本转移现象是绅士化的先决条件，即租差是绅士化的必要而非充分条件。

2 “绅士化与租差理论”研究的4个阶段

2.1 消费/生产二元争辩阶段：1979—1986年

在消费/生产二元争辩中，Smith从未完全否认消费的作用，但他坚持认为消费者只是绅士化过程中的参与者。因此，Smith转向生产端，强调资本在阶层置换中发挥的根本性作用，认为生产的需要特别是赚取利润的需要，比消费偏好更具解释力[5]。Ley则使用加拿大的实证研究作为回应，并否认租差存在[6]。然而，Smith始终坚持生产端解释的首位地位，主张绅士化不仅涉及社会变革，还与住房存量的空间变化、土地和住房市场的经济变化等息息相关，是一个涉及社会、物质与经济变化的复杂过程，认为Ley将土地价值与房屋销售价格混为一谈，曲解了租差和绅士化概念的本质，其选择测度的指标也存在极大的局限性[19]。Ley则质疑Smith自己没有提供可参考的数据指标测度租差[20]，认为这是租差理论的巨大缺陷。

2.2 理论和解与实证测度阶段：1987—1999年

面对学者们的诸多质疑，1987年，Smith试图加入消费视角完善租差模型[19]，这意味着他认可需求在某种程度上对改变生产性质的积极作用。但绅士化研究的难题不在于分析中产阶层的需求来自哪里，而在于其需求为什么会在内城出现以及需求出现之后的表征如何。因此，Hamnett基于中产阶层偏好、内城区位、金融服务机构3个方面提炼出绅士化发生的基本条件，认为单一生产或消费视角无法充分解释绅士化[21]。因此，是时候停止争辩何种理论是正确的了[22]，二元争辩在提高绅士化认知方面不仅显得毫无意义，还忽视了绅士化涉及的性别不平等、种族公平、空间剥夺等更重要、更本质的问题[23]。此后，两大阵营逐渐和解并走向融合，研究重点由二元理论争辩转向租差的实证测度。Clark、Kary、Badcock、Yung先后对瑞典[22]、加拿大[24]、澳大利亚[25]、墨尔本[26]等城市区域展开了测度研究，证实租差的确存在于内城，并尝试从理论基础、关键概念来源、指标可行性等方面坚持租差理论，稳固其对绅士化形成机制的解释力。

2.3 融合发展阶段：2000—2014年

21世纪前的研究集中于租差理论的内涵、租差证明及租差测度方面，但租差测度存在极大难度[22,24-25,27]。于是，部分研究开始将租差理论和绅士化融合建模以探究二者的相互关系。其中，O'Sullivan率先利用元胞自动机原理融合租差理论微观动态演绎了英国伦敦房地产市场的变化[28]；Diappi等则以房屋价值与资本化地租为主线，基于房主、租户、开发商等的行为逻辑开发出完整的Smith租差多智能体模型，较好地拟合了投资者与开发商因追求更高资本回报（租差）引发意大利米兰住房市场动态变化与绅士化的过程的关联[29]。其模拟结果证明，只有大投资者的“大规模”投资才能扭转城市的衰败过程，仅靠小投资者的消费偏好无法产生刺激当地改造、促进地方再开发与绅士化的邻里效应。为了充分考虑供需两侧，部分研究尝试在模型中加入文化、家庭生命周期等要素，同样证实了租差变化与绅士化之间的密切联系[30-31]。这些研究将租差理论与绅士化融于多主体模型中，从微观视角观察二者的关系，以避开无意义的二元争论与租差的难以测度。

2.4 多元发展阶段：2015年至今

当前，绅士化与租差已经成为一种全球现象，从加拿大、瑞典、美国等“全球北方”国家扩散至中国、印度、智利、韩国、黎巴嫩、秘鲁、肯尼亚、加纳等“全球南方”国家，并在不同区域呈现出不同特点。时间性、尺度、领域化、领域污名化、文化资本、平台资本主义、失所与抵抗、政治权力、规划法规、国家资本等概念不断融入租差理论体系，以丰富其研究内容；商品化、女性主义、贫民窟、同性恋等场景下租差获取与抵抗绅士化的研究逐渐显现，租差理论的解释范围与解释力度不断增强。“星球租差”（Planetary Rent Gaps）概念的提出将绅士化与全球尺度的资本运动联系起来，强调全球资本在土地市场循环中获取剩余价值并实现资本持续积累的过程[4]。Richmond借鉴领域化的概念，从全球南方城市经济“双循环”视角，解释限制拉美城市租差捕获与绅士化的因素，认为低级循环对空间的领域化影响了高级循环的进入，将拉美语境下的绅士化过程纳入租差理论分析框架中[32]。Wu借鉴布迪厄文化资本的观点，将教育绅士化视为不同阶层对文化资本的追求、控制、获取及从中获利的资本化表达，以解释中国家长追求“学区房”的租差驱动逻辑[33]，弥补了传统经济资本获取和创造租差缺乏文化视角的缺陷。Bernt在商品化背景下提出商差（Commodification Gap）的概念，以描述土地在完全商品化时可实现的潜在地租水平与（部分）去商品化时的实际地租之间的差距[34]。此外，Clark从“去商品化（De-commodification）、平等（Equality）、使用价值（Use Value）、构建新的符号权力（Alternative Symbolic Power）”4个层面探讨了合理科学的城市治理能否导致租差理论的失效[35]。总之，当代租差理论研究一方面呈现数量不断增多和解释范围逐渐扩大的特点，另一方面始终结合新的发展趋势和背景持续优化其概念工具与理论体系，以维系其对不同语境下绅士化的强大解释力。

3 “绅士化与租差理论”研究的前沿议题

3.1 绅士化类型衍生下的租差

绅士化已从世界中心城市扩散至地方小城市，租差理论内涵随之扩展，衍生出不同尺度、不同绅士化类型下差异性与联系性并存的租差类型。从全球尺度来看，随着城市竞争与全球时空关系演变加剧，星球绅士化（Planetary Gentrification）概念的提出打破了传统研究中全球南方和北方、城市与乡村、核心与边缘等二元论，指出绅士化已经成为全球城市发展的必经过程[7]，租差现象也从局部经济租差变成了超越国界的租差[36]，如跨国租差[37]。中产阶层被拉美地区等具有深厚文化底蕴、独特建筑风格、租金低廉的城市/社区吸引，利用发达国家与欠发达国家之间汇率、工资、福利保障等价值差在目的地购置房产并定居，从而通过所谓“地理套利”捕获跨国租差[38]。气候绅士化亦受到“租差全球化（Globalised Rent Gap）”的影响，一方面，城市为了应对气候变化风险而增设绿色基础设施易增加住房成本，带来风险租金（Risk Rent）；另一方面气候风险及其管理影响着区域租金增长趋势，形成租金风险（Rent at Risk）[39]。这些绅士化现象并不只是星球租差的产物，而是由星球租差和新的全球居住理念共同造就的[40]。
区域尺度范围的旅游绅士化是资本跨区域流动追求旅游化租差（Touristification Rent Gap）的结果[41]。旅游化租差是全球地方化背景下与旅游快速发展引发的租差新形式，其租差的生产与捕获离不开旅游活动与跨地方资本的参与。当中产阶层投资者购买旅游资源条件优越之处的老旧住房，并投入资金进行翻新或利用时，投资者就收获了旅游化租差[41]。此外，Airbnb等短租平台能够将旅游发展产生的市场需求与当地住房供给精准匹配，类似短租平台的兴起为短期旅游租赁市场创造了增加新潜在收入的机会[42]。不同于传统租差，获取Airbnb创造的租差无需投入大量资金进行翻新活动，它是旅游业和平台资本相互作用的结果，能够将本地市场与非本地需求细分并精准匹配，加速了租差的创造和分配。
从城乡尺度来看，比起投资内城具有潜力的住房/土地，中国语境下中产阶层群体对子女文化资本的投资引发了所谓的“教育绅士化”[33]。具体表现为重点学校周边破旧窄小房屋的销售价格总是保持着较高的水平，这是中国父母放弃潜在短期收益，希望利用优质教育收获长期利益的结果，Wu等学者认为该现象背后是文化资本主导租差（Cultural Capital-led Rent Gap）的产生与捕获过程。此外，乡村荒地或空地（相比有建筑的土地）因其自然属性独特（空间位置或土壤肥力），具有不易贬值的相对优势更容易通过制度或政策法规将其转变为永久垄断的性质，成为生产租差的重要资源[43]。基于马克思垄断地租的概念[44]，Korfiati将其称为垄断租差（Monopoly Rent Gap）。垄断租差的概念揭示了租差模型应用于具有垄断性质、未开发并以其独特性为主要价值土地的可能性，扩展了租差对乡村绅士化过程的解释力。

3.2 租差变化的影响因素

城市发展、新兴技术、非正规住房供应、地方法规变化、金融化等因素均影响着租差的形成与扩大。一方面，城市发展与技术进步使同等资源可以建造更高标准的建筑，于是原有建造属性、建筑风格过时，原建筑资本化地租下降，形成Smith提出的传统意义上租差形成的一般路径。另一方面，技术推动的租金差距也可以通过Airbnb等短期租赁平台实现[42]。中产阶层利用Airbnb平台所获取的租金收入大大超过传统长期租赁[42]，使得正规住房市场转向短期租赁市场，加深了绅士化在城市社区中的渗透。与短期租赁不同的是，非正规住房供应（隔断房、房中房、车库房等）通常最先出现在经济发达的特大城市，其带来的租差是巨大住房需求与正规住房市场供应分裂造成的，源于低收入阶层的低住房负担能力，是市场供应短缺带来的额外利润，受需求变化而非成本变化的影响。此种现象往往伴随着低收入阶层涌入并取代原有整租租户的去绅士化（De-gentrification）过程[45]。此外，政策法规的变化也影响着租差的形成与获取，主导土地政策法规修订的国家和地方政府同样期待从中获利[46]。因此，资金雄厚的开发商通过与地方政府联结，改变制度框架以有利于增加土地价值、扩大潜在地租，从而在城市空间创造租差，其形式包括取消租金管制和废除历史建筑保护的政策限制，以及非正式或非法规避土地使用法规等[47]。金融化则扩大了可用于房地产竞价的资本，并带来城市不平衡发展的结果[48]。

3.3 绅士化与租差测度

实际地租和潜在地租是较为抽象、难以衡量的概念，且通常缺乏对应的可靠数据。因此自第一个实证研究至20世纪末[6]，多数学者通常选择绅士化特征显著地区，尝试以替代数据估算租差大小并确定其与绅士化的相互关系（表1）。Smith强调租差测度需分离房屋价值与土地价值，但应用该方法存在极大困难，真正达到目的的研究可能只有Clark在瑞典马尔默的工作[27]。随着研究的深入，学者们发现开发商纯粹将土地视为一种“金融资产”，对于土地价值而言，土地上旧建筑物的价格几乎不值一提[49]，因此，21世纪租差测度的相关研究逐渐多元化。
表1 租差测度经典文献回顾

Tab.1 Classical literature review of rent gap measurement

作者/年份 案例地 潜在地租（替代指标） 实际地租（替代指标）
Ley，1986[6] 加拿大 大都市中心房屋价值与租金成本的比率
Clark，1988[22]；Hammel，1999[16] 瑞典马尔默；美国明尼阿波利斯 结合未开发与再开发前土地销售价格综合评估 结合土地税值与销售价格综合评估
Badcock，1989[25] 澳大利亚阿德莱德 未开发土地的销售价格 房屋销售价格
Lopez‐Morales，2011[46]；2019[52] 智利圣地亚哥 平均利润 平均租金
空置房屋销售价格
Leung，2022[45] 中国香港 平均月租金 应课差响租值
Liu，2018[53] 新西兰奥克兰 已改造的土地总价值与空地价值之商衡量租差
Kary，1988[24]；Yung，1998[26]；
Porter，2010[50]		 加拿大多伦多；澳大利亚墨尔本；
美国纽约		 用土地价格和房屋价格数据绘制土地价格与房屋价格曲线，寻找土地价值“低谷”
一方面，部分学者试图借助霍伊特土地价值谷间接测度租差[24,26,50]。Smith认为资本化地租与潜在地租之间的差距逐渐扩大的过程亦是土地价值谷逐渐加深的过程。重新概念化后，土地价值谷很大程度上可以理解为租差的一种表现形式[5]。土地价值谷与传统竞租理论[51]，即土地价值随着与中心城市距离增加而下降的想法相背离。在持续郊区化的过程中，由于缺乏生产性资本投资，土地价值谷将持续加深和扩大，但可能时空分布不均[26]。随着位于低谷地块的土地利用转化为最高和最佳用途，整体租金上涨，资本捕获租差，绅士化就此发生。因此，绅士化可以理解为填补内城的土地价值谷并在远离城市中心地方产生另一个土地价值谷的过程。另一方面，部分研究坚持测算租差，但不再囿于从房屋销售价格中完全剥离房屋价值与土地价值[46,52]。此外，甚至有学者选择资本价值（翻新或改良后土地总价值）与空地价值之比测度租差，认为其与租差呈正相关关系[53]。因为绅士化与租差理论研究的重点并非精密计算不同绅士化阶段的租差究竟有多大，而在于刻画租差演变的趋势与规律，深入剖析租差与绅士化的相互关系，平衡租差的利益分配机制及揭示绅士化背后的政治经济机理，进而丰富并发展租差理论。

3.4 领域污名化与领域美化

近年来，Wacquant提出的领域污名化（Territorial Stigmatisation）成为解释贫民窟等名誉不佳的空间的成熟概念[54]，且已从北半球扩散至南半球城市[55]。地理学家尝试使用领域污名化作为概念工具，从贬值社区和弱势群体被抹黑的角度理解租差理论。有时“观念”是如此根深蒂固，以至于成为资本流通的象征性障碍[16]，领域污名化可能是许多极具开发潜力区域（租差可观）未能成为资本回归地的原因。因此，租差最大的破败社区常常因领域污名化而未能成为首批绅士化区域，这有助于解释为什么绅士化似乎很少出现在投资最少、租差最大的城市或地区，而是出现在租差可观但非最贫困之处[4]，例如城市中心附近的工人阶层社区[31]。
与此同时，随着城市绅士化进程的推进，领域污名化亦可成为资本推动重建和绅士化、造成剥夺和流离失所合法化的“保护伞”。Kallin等展示了在爱丁堡克雷格米勒地区，国家和资本如何通过部署一系列城市政策或项目，为拆除和重建正名[56]。当所谓的“地方瑕疵”变成了修复或重建的理由，领域污名化就成为打开“土地最高和最佳利用”的钥匙，产生声誉租差（Reputational Rent Gap）[57]。这意味着有利可图之处无论是否真的破败、危险、贫困，社区居民都会因他们占据了有潜力的土地而受到诽谤，最终带来领域污名化加剧、租差扩大和绅士化的结果[58]。与领域污名化对应的是领域美化（Territorial Glorification）。领域美化即为了追求利润最大化，对具有地理优势的地方不断施加有利的政治、经济、社会要素，以维持住房市场的发展[59]。与领域污名化一样，领域美化是新自由主义下资本为实现持续积累，不断榨取潜在地租以持续捕获租差的结果。

4 结论与讨论

4.1 结论

根据对西方绅士化与租差理论研究的系统回顾与分析，本文认为：绅士化过程亦是多元主体争夺租差的动态过程，租差变化既可成为某地块产生绅士化现象的原因，又可能是该地块进一步绅士化的结果。资本逐利的本质决定了开发商将积极扩大租差以持续榨取该地块的潜在地租，推进绅士化进程，即使以城市可持续发展的“潜在生命（Potential Lives）”为代价[49]。近半个世纪以来，租差理论与绅士化的研究区域由北方城市扩散至南方城市，研究尺度扩大到全球范围，研究议题呈现多元化趋势，研究成果趋于丰硕（图2）。但租差理论实证研究也面临着“难以操作”的质疑。这种现象部分源于理论本身的局限性（难以精准量化潜在地租与资本化地租），另一部分则源于区域差异性，许多国家或地区无法获取长期可靠的土地与住房数据，且不同政治经济环境背景下诱导租差变化引发资本回流的因素各异[4]。绅士化类型衍生下的租差、租差变化的影响因素与测度租差始终是绅士化与租差理论研究的重要话题。为了回应“为什么绅士化不总是（或最先）发生在租差最大之处”这个核心问题，西方地理学者将领域污名化创新性地引入租差理论解释框架中，完善了预测绅士化发生地的理论视角，加强了对弱势群体与多元生产主体复杂关系与矛盾斗争的关注，重申了绅士化概念的批判性，或将成为国内外解读城中村、棚户区、贫民窟等区域改造背后之政治经济机理的重要理论工具。总之，租差理论在不断被质疑与验证的过程中，始终坚持结合绅士化发展的新趋势与新背景并持续优化其概念工具与理论体系，焕发出对解释不同政治经济背景与不同驱动力类型的绅士化的强大生命力。
图2 “绅士化与租差理论”发展脉络及研究议题出现的时间线索

Fig.2 The evolutionary trajectory of “gentrification and rent gap theory” and timeline of research topics

4.2 讨论

自1980年代中央政府改革土地产权关系与住房使用制度后，国内城市中心与传统村落等拥有地理区位与资源优势地区的土地和住房交换价值被激活，住房商品化、投机化、金融化及城乡不平衡发展使得这些区域出现巨大租差并引发绅士化，这使得中国出现了与西方类似的资本逐利逻辑[9-10]，资本依旧成为创造国内绅士化的关键力量[64]。较之于西方，国内相关研究尚处于起步阶段[60]，中国大陆直到2012年才出现租差理论的相关文献[61-62]。一方面，与西方研究强调探究绅士化负面效应的批判性语境不同，国内学者多将租差理论置于城市更新与再开发语境下，认为租差是土地权力束流转下土地利用强度和状态变化带来潜在地租上升的结果[63]，侧重分析在大城市社会空间重构过程中，国家政府、企业、投资者、商人、业主等多元主体在资本次级循环中创造与捕获租差的动态获益过程[64]，倾向将城中村改造造成的“新建绅士化”命名为城市更新与乡村发展的举措，重点关注大城市的空间再开发、创造性破坏等政府主导的城市更新与绅士化的过程与机制、效应与对策的问题[65-68]。另一方面，星球绅士化概念的提出强调要结合具体国家与区域情境探究绅士化研究的多元化、本土化和原生性问题[7]。因此，部分研究尝试结合城乡发展[68]、宅基地翻新[69]、城市更新[66,70-71]等本土语境探索中国式绅士化的特点，并尝试提出新概念完善租差理论模型与解释框架（表2），解读中国语境下租差的特征及其形成与捕获的机制。
表2 租差类型及其概念

Tab.2 Types and concepts of rent gap

租差类型 概念解析
折旧租差 因建筑磨损等原因引发房屋价值贬值与实际地租下降而形成的租差[5]
发展租差 城市快速发展与城镇化产生的租差[5]
预期租差 中国土地公有制度下房地产持续快速增值产生的租差[9]
规则租差 土地开发强度、利用方式与交易成本的变化带来的潜在地租增长产生的租差[69]
场景租差 土地使用者进行场景营造、文化运营等带来的潜在地租增长产生的租差[70]
租差倒挂 用以描述“实际地租>潜在地租”的负租差状态[72]
但是，中西方土地和住房制度、城乡发展背景、政治经济制度的差异使得中国绅士化及租差生产与分配呈现出与西方不同的突出特征，如政府主导绅士化进程[65]、阶层升级而非整体置换[72]、资本化地租不降反增[73]、多主体主动或被动参与租差争夺[74]等特殊表征。具体原因在：①与西方土地私有制不同，中国城市土地与乡村宅基地所有权属于国家或集体所有，地方政府在土地的使用、收益与处置中扮演了重要的角色。这无疑强调了政府在绅士化过程中的主导作用，推动了中国政府企业化转型，并在一定程度上保护了弱势群体，避免在城乡社会空间重构的过程中引发大规模流离失所的现象。②半个世纪以来中国经历了世界上最显著的城镇化进程[64]。快速城镇化与城市更新相互依存，不断吸引人口与资金汇聚于具有区位优势之处，使其资本化地租始终保持递增的活力。③中国拥有与西方完全不同的政治经济制度，能够通过土地制度改革（如集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革）与再分配（如提供保障性住房、改善基础设施）等制度设计的方式增加城乡居民的财产性收入、预防低收入群体的直接失所，提高弱势群体在租差生产与争夺中的话语权，一定程度上保障了租差分配的公平性[75]。
另一方面，由于财政资金的非可持续性、地理空间限制等问题，中国的城市治理并未使得租差理论失效，租差理论在中国本土仍然具备极强的适用性[75]。因此，充分考虑中国语境下土地制度、多元主体与地方发展的历史和情境性，结合西方研究的新视角、新方法与新议题深入探究快速城镇化背景下中国城市更新、乡村振兴、城乡土地发展与区域协调发展等本土语境下租差产生与捕获的前置条件（如多元主体结构、中产阶层界定问题）、结构动力差异（如央地关系、制度设计、城乡关系）与绅士化表征（如政府主导、阶层升级、租差倒挂）的研究应是国内绅士化研究的内核与实现理论突破的关键。具体建议如下：
①丰富研究内容，增强租差理论内涵的本土适用性。第一，拓展实证研究区域类型与尺度，选择土地使用与流转情况更为复杂的乡村、社会空间正在经历剧烈转型的城市边缘区、拥有丰富旅游资源与文化底蕴的遗产地等特殊区域，关注某一区域乃至全球尺度下的资本流动与租差产生与捕获机制，增加城乡、中西等不同区域尺度的比较研究，反思绅士化为何会（不会）在此处发生，为何不在同等条件下的另一区域发生，增强研究的预测性与实践性，以此更精准地指导我国城乡发展中的土地再开发问题。第二，重视分析中国语境下多元主体在土地开发与绅士化过程中的行为逻辑、利益诉求与主观能动性。中国的政治经济制度与西方存在较大差异，多元主体也因持有不同社会、文化、经济资本而产生了不同的行为逻辑与利益诉求，未来研究需针性地逐一进行深入探讨。
②拓展研究方法，刻画与预测绅士化地区的租差演变情况。中国语境下多元主体对“超额利润”的追求依旧是国内绅士化的重要驱动机制与价值取向[9]，因此，租差测度仍是未来研究的重要话题。一方面，可结合多元逻辑回归分析、人工智能与大数据分析、多智能体模型等研究方法，借鉴“商差”的概念与测算方式，避免陷入租差测度的陷阱中；另一方面，应充分考虑消费者的日常生活实践、地方感、消费偏好、消费资本等对租差产生、变化与捕获的影响，揭示消费者与多元生产主体的相互作用与复杂关系，从而引导和规范多元主体追求超额利润的行为，防止租差倒挂现象的产生或加剧。
③完善研究视角，关注中国背景下绅士化的多元议题。应深化中国语境下租差演变规律与趋势的分析，构建具有更强解释力的本土租差理论模型。在国内政府主导的城乡空间再开发、文旅商融合及不断深化的农村土地市场改革背景下，进一步揭示中国式绅士化的独特表征，测度与刻画租差的演变过程、趋势与机制。
④服务国家发展战略。党的二十大报告指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，可见绅士化现象与租差分配机制是一个关乎当前中国城乡发展新动态与个体生计生活的现实问题[76]。因此，未来研究应基于弱势群体的利益诉求，结合社会发展的新趋势与引入学界提出的新概念，探讨不同绅士化类型下租差的产生与变化机制、租差与绅士化相互作用、平台资本主义、租差与多重失所、领域污名化与领域美化等话题，进一步摸索如何采取科学的城市治理平衡租差分配机制，重新审视绅士化概念的批判价值。这不仅有助于推进社会公正，回归绅士化研究的初心与本质，亦对区域可持续发展具有重要意义。

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