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2025 , Vol. 45 >Issue 11: 234 - 244

DOI: https://doi.org/10.15957/j.cnki.jjdl.2025.11.023

旅游经济与管理

文化旅游资源驱动下的绅士化特征与机制——以南京老城南为例

  • 汪徽 , 1 ,
  • 刘春卉 , 2, ※
展开
  • 1.南京林业大学 风景园林学院，中国江苏 南京 210037
  • 2.南京农业大学 人文与社会发展学院，中国江苏 南京 210095
※刘春卉（1985—），男，博士，副教授，硕士生导师，研究方向为城乡社会空间分异与教育资源公平。E-mail：

汪徽（1986—），女，博士，讲师，硕士生导师，研究方向为弱势群体活动空间与城市更新。E-mail：

收稿日期: 2025-04-02

  修回日期: 2025-07-25

  网络出版日期: 2025-12-23

基金资助

国家自然科学基金项目(52308065)

国家自然科学基金项目(42271245)

国家自然科学基金项目(42571288)

中国博士后基金面上项目(2023M731704)

收起

Gentrification Empowered by Cultural Tourism Resources in "Southern Old City" in Nanjing, China

  • WANG Hui , 1 ,
  • LIU Chunhui , 2, ※
Expand
  • 1. College of Landscape Architecture，Nanjing Forestry University，Nanjing 210037，Jiangsu，China
  • 2. College of Humanities & Social Development，Nanjing Agricultural University，Nanjing 210095，Jiangsu，China

Received date: 2025-04-02

  Revised date: 2025-07-25

  Online published: 2025-12-23

Fold

摘要

文章基于对文化旅游资源驱动型绅士化的基本阐释，重点分析南京“老城南”更新改造中，文旅型绅士化现象的类型、机制与效应。研究发现：①南京“老城南”文旅型绅士化可分为历史街区再现型、诗意栖居重塑型和功能叠置升级型3种。②优质稀缺文化旅游资源带来的“潜在地租”上涨和“垄断租差”是推动文旅型绅士化发生的核心动力；地方政府、市场力量和社会群体之间的权力协商与利益关系的差异组合与动态变化，形塑文旅型绅士化的多元路径与类型模式。③文旅型绅士化有利于历史文化遗产复兴再现与多元利用，但要警惕过度资本化和过度商品化等问题。最后，建议加强对历史文化资源的文脉挖掘与保护利用，规避绅士化过程中的“置换/失所”和社会不公平等负面效应，引导文旅型绅士化成为推动城市更新与高质量发展的有效工具。

关键词： 绅士化; 文化旅游资源; 地租; 历史文化遗存; 城市更新; 南京老城南

本文引用格式

汪徽 , 刘春卉 . 文化旅游资源驱动下的绅士化特征与机制——以南京老城南为例[J]. 经济地理, 2025 , 45(11) : 234 -244 . DOI: 10.15957/j.cnki.jjdl.2025.11.023

Abstract

Research on gentrification in China lacks an understanding of the inherent laws of gentrification phenomena and an objective value judgment of gentrification effects. Focusing on cultural tourism resource-enabled gentrification, this study analyzes the types, mechanisms, and effects observed in the renewal and transformation of Nanjing's "Southern Old City". Specifically, first, cultural tourism gentrification within the "Southern Old City" can be categorized into three types: historical block reproduction, poetic habitat reinvention, and functional superimposition upgrading. Second, the increase in "potential land rent" and the "monopoly rent gap" generated by high-quality, scarce cultural tourism resources constitute the core driving force of cultural tourism resource-enabled gentrification. The diverse paths and types of this gentrification are shaped by the different combinations and dynamic changes in power dynamics and interest relations among local governments, market forces, and social groups. Third, while gentrification facilitates the revival, reproduction, and diversified use of historical and cultural heritage, vigilance is required against issues such as excessive capitalization and commercialization. It is suggested that greater efforts should be devoted to enhancing the exploration, protection, and utilization of historical and cultural resources, avoid negative consequences such as "residential displacement" and social inequity during the process of gentrification, and guide cultural and tourism-driven gentrification to serve as an effective tool for promoting urban renewal and high-quality development.

Key words： gentrification; cultural tourism resources; land rent; historical and cultural heritage; urban renewal; Nanjing's "Southern Old City"

1964年以来，绅士化（gentrification）研究从西欧和北美的少数全球城市，扩散至全球近乎所有国家和地区，形成绅士化地理学（geography of gentrification）[1]。作为描述和解释城市更新过程中空间重构与社会变迁的重要理论，绅士化自诞生以来，其概念及其所指的现象一直在发生变化[2]，远超出“古典绅士化”（classic gentrification）的范畴[3]，并被赋予更广义的界定，即在资本（再）投资某个空间的背景下，社会经济地位较高的群体对原群体的置换过程[4-5]。在全球层面，研究者逐渐意识到绅士化并非从“全球北方”向“全球南方”的简单复制或线性转移，而是具备高度地方化特征，并受政治、经济、多主体博弈等多重因素嵌套影响的复杂社会空间过程[6]。因此，有学者提出星球绅士化（planetary gentrification）[7]主张，强调去欧美中心化和本土化视角的绅士化研究的理论价值。
自从绅士化概念引入，中国学者围绕绅士化类型划分、驱动机制与社会空间效应等话题展开了大量理论与实证探索。绅士化现象被观察到广泛出现在城市中心、郊区乃至广大农村地区，表现出消费升级、国家干预、文化驱动等多重特征[8-11]。然而，尽管研究不断拓展，现有成果仍然存在一定局限。首先，绅士化研究常以空间区位、主导主体为依据划分其类型，不同研究类型之间存在一定的交叉与重叠，例如旅游绅士化，便与商业绅士化和乡村绅士化等现象高度交织、重叠。这种随意、交互的绅士化类型划分方式，未能揭示出隐匿于繁杂现象背后的关键要素机制，削弱了理论建构的系统性，也限制了对比研究的开展；其次，既有的机制分析多强调租差与资本主导逻辑[10-11]，但对空间资源本身，尤其是文化旅游资源在绅士化过程中的独特作用，缺乏系统阐释；最后，尽管已有学者关注旅游、艺术型绅士化[12-14]，但“文化旅游资源”作为一种综合且稀缺的空间资源，如何驱动绅士化过程，仍然缺乏明确的理论界定与机制分析。换言之，当前绅士化研究尚未充分揭示稀缺空间资源与社会空间重构之间的内在联系，尤其是文化旅游资源在当代城市更新中的多重作用。因此，本文尝试呼应上述研究不足，探讨文化旅游资源驱动下的绅士化过程。
以文化旅游资源为核心支撑的绅士化现象包括多种亚型，如城市历史街区更新带来的旅游绅士化[14]、城市文化景区周边的商业绅士化[15]、大城市郊区传统村镇旅游绅士化[16]、艺术家影响下的乡村绅士化[12]和历史文化名村旅游绅士化[17]等多种类型。本文将其称为文化旅游资源驱动型绅士化（简称“文旅型绅士化”），指主要依托人文景点、文物古迹、非物质遗产、地域特色文化等文旅资源，为本地和外地消费者提供异域/地方文化和场景体验，满足多元化群体文化消费、休闲娱乐与舒适栖居需求的绅士化类型。本文以南京老城南地区为案例，分析文旅型绅士化现象的特征与类型、机制与效应，尝试回答以下核心问题：文化旅游资源如何嵌入城市更新机制中，成为绅士化的驱动要素?文化旅游资源驱动的绅士化相较于其他类型有何特征与独特的演化逻辑?此类绅士化过程中是否存在阶层置换、空间排斥或文化失所等现象，其社会效应如何?南京老城南作为南京城市文化遗产较为密集的地区，历经持续更新与旅游开发，成为观察文旅型绅士化过程的典型样本。通过对其更新历程、空间变化与社会结构演变的系统分析，本文期望在理论上推进文旅型绅士化框架的构建，在实践上为城市更新与文化遗产保护的协同发展提供经验借鉴。

1 文化资本、潜在地租与社会空间重构

绅士化过程中，“潜在地租”与“资本化地租”之间的差额，被称为“租差”，它是绅士化启动的供给侧前提[6]。与西方城市中资本化地租下降引发绅士化的典型模式不同，过去数十年中国内城资本化地租下降的速度显然“跟不上”中国房地产市场的火爆。因此，许多地区打开租差的过程更依赖于“潜在地租”的扩张[18-19]。这种机制往往依托于稀缺空间资源的符号意义或政策红利，而文化旅游资源正好具备这种复合属性：它既稀缺、不可复制，又拥有文化标签、地方象征及政策扶持[20]。尤其在历史街区、古城古镇等文化浓厚区域，文化旅游资源与地段优势叠加，成为租差被不断放大的重要驱动因素。在这一过程中，文化旅游资源的价值呈现出典型的“三重性”。首先是经济价值，它通过土地再开发、房地产溢价与旅游经济拉动等形式体现，以创造“更高更好的空间”（higher and better space）为目的，是资本进入的基本动力[21]。其次是符号价值，文化资源承载着地方历史、身份记忆与城市形象，是国家话语与地方品牌建构的基础[22-23]。最后是审美价值，尤其在中产阶层崛起背景下，文化消费成为一种新的“象征资本消费”（symbolic consumption），文化旅游空间因此成为“品位生活”的重要容器[24-26]。这三重价值彼此嵌套，构成文化资源资本化的基础逻辑，使其成为绅士化重要的空间驱动力。
然而，与这种驱动力并存的，是文化资本转化为经济资本过程中的张力。一方面，文化旅游资源被视为推动城市高质量发展的战略性资源，在地方政府“经营城市”逻辑下不断被整合进空间更新与招商引资计划之中；另一方面，资本对文化空间的重构也可能带来文化内核的破碎化和原住群体的边缘化。在实践中，文化旅游资源常被包装为“文化地标”或“城市名片”，通过符号化、表演化和商品化的方式呈现，出现了无地方倾向，进而忽视了其空间的历史性与社区性，导致传统地方文化的失序以及原住居民的失所（displacement）[27]。中产阶层通过高房价、高消费与高审美排他性，逐渐挤压原住居民的生存空间。地方政府在土地财政、税收绩效与城市形象竞争压力下，更倾向于扶持“高端文化消费”和“精品商业地产”，从而进一步固化了文化旅游资源的资本逻辑。在城市建设进入存量更新的新时代，尤其是在“拆改留”式更新向“留改拆”模式转型的阶段，如果缺乏对原有街巷机理、社区网络与地方习俗的深入理解与保护，文旅型绅士化极易沦为简单文化“外壳”下的同质性商业开发。
因此，文旅型绅士化的独特性体现在以下几个方面：①它以文化资源为核心驱动力，使文化成为价值重估与资本进入的中介；②它往往受到地方政府的强力介入，是“政策—资本—中产阶层”三者合力下的空间再生产；③它在文化再利用的同时，承担着文脉延续与社区存续的双重责任，这也构成了其空间治理与更新难度的重要来源。在这一背景下，研究文化旅游资源驱动的绅士化过程，不应仅限于识别空间形态的变化，更应深入分析文化资本的转化逻辑与空间正义的分配机制。总之，文化资本通过激发中产阶层的审美趣味与生活方式偏好，在政策引导与市场逻辑的共同作用下，利用文化旅游资源的稀缺性，推升了潜在地租，引发绅士化过程。然而，文化旅游资源作为一种政策敏感的复合型空间要素，在实践中更需平衡资本逻辑与文脉延续、空间更新与社区存续的张力。

2 “老城南”更新与绅士化现象

2.1 研究区概况和数据来源

南京作为“十朝都会、六朝古都”，是1982年国务院公布的首批国家历史文化名城，拥有极其丰富的历史文化资源。位于南京内城南部的“老城南”地区（图1），面积约6.88 km2，拥有2500年建城史，是南京四大历史城区之一。
图1 研究区域概况

Fig.1 Research areas

自六朝以来，“老城南”一直是繁盛的居住区和商业区，是南京历史文化积淀最深厚、遗存最密集的地区。根据南京市政府公开的统计信息可知，截至2023年底，老城南片区内有南捕厅、夫子庙、荷花塘、三条营、金陵机器制造局5片历史文化街区；评事街、大油坊巷（小西湖）、慧园里、内秦淮河两岸、钓鱼台、双塘园、花露岗和南京第二机床厂8片历史风貌区；大辉复巷、南京印染厂、南京第一棉纺织厂3片一般历史地段；南唐官城及御道遗址区等3处地下文物重点保护区；同时还有21处国家级、省级文物保护单位以及58处历史建筑（图2）。
图2 老城南历史文化遗存空间分布

Fig.2 Distribution of historical and cultural relics in the southern old city of Nanjing

本文涉及的研究数据包括：①南京自然资源与规划局提供的“老城南”更新地块数据，包括93个地块的更新时间、更新方式、地块性质等；②高德地图多年份POI数据集，本文从中提取较能代表中产阶层偏好的异域料理、咖啡茶馆、美容美体健身和商务娱乐休闲等高端消费场所的位置及属性信息；③“安居客”房产网（anjuke.com）2023年二手房相关数据，包括住房的挂牌价格、位置等信息；④百度地图慧眼时空大数据平台2023年数据集（rq.baidu.com），该数据是通过机器深度学习和AI技术模拟获取75 m×75 m网格的百度地图用户画像[28]，包括网格用户的收入水平、消费能力、教育层次等信息。

2.2 老城南更新的时空特征

以1984年夫子庙建筑群重建和修复启动为标志，“老城南”实施了以增强老城服务功能和解决住房短缺为主要目标的旧城改造。2000年以后，老城南地区开启了真正意义上的大规模城市更新改造运动，相继提出2002年“建新城，保老城”发展战略、2003年“加快危旧房片区改造”以及2006年“建设新城南”等改造计划。2008年以来，一批老旧小区和棚户区被拆除重建，在七家湾、评事街、升州路、中山南路、夫子庙区域马道街等老城南历史文化风貌区内，陆续通过拆迁重建了一批高档商品房小区，成为首批“绅士化”社区。
2001—2023年，根据南京市自然资源与规划局提供的资料整理，老城南片区涉及城市更新改造地块93个，占地面积达220.3hm2，达到整个历史城区面积的32%。其中2001—2005、2006—2010、2011—2015、2016—2023年4个时段更新改造的地块个数分别占总体的32%、46%、17%和5%，面积分别占32%、48%、9%和11%；以“老城南事件”①为转折点，更新改造方式也发生从“拆除重建”到“有机更新”的明显转变（图3）。从“老城南”城市更新空间分布上看，改造地块大多位于历史文化街区、历史风貌区、一般历史地段及其周边，体现出历史文化资源对于提升地块价值和实施城市更新的正向推动作用。
图3 老城南2001—2023年城市更新改造地块

Fig.3 Renewal and renovation plots in the southern old city from 2001 to 2023

2.3 老城南更新后的绅士化表征

根据南京自然资源与规划局提供的数据，结合实地调研，发现“老城南”地块更新改造后的土地利用性质，从传统居住和工业用地，转变为高档居住、娱乐康体、商业办公等混合用地（图4、图5），建成环境物质景观得到极大改善，空间功能总体上发生了由单一到复杂、由传统到现代、由低端到高端的明显转变。
图4 更新改造前用地性质

Fig.4 Land use types before renewal and renovation

图5 更新改造后用地性质

Fig.5 Land use types after renewal and renovation

基于多年份POI数据集，本文对异域料理、咖啡茶馆、美容美体健身和商务娱乐休闲等高端消费场所的数量规模及其变化进行对比发现（表1）：2007—2023年高端餐饮与休闲娱乐场所数量从106个增加到354个，增长幅度为234%，其中异域料理和咖啡茶馆等类型的消费场所增长最为显著，增幅分别高达480%和330%，可见“老城南”历史文化街区经过城市更新与商业开发，有效吸引了高端时尚消费场所的进驻和旅游休闲消费群体的光顾。
表1 老城南商业娱乐场所数量与增长

Tab.1 Number and growth of commercial and entertainment venues in the southern old city

类型 2007 2023 2007—2023
数量增长（%）
数量（个） 比例（%） 数量（个） 比例（%）
异域料理 10 9.4 58 16.4 480.0
咖啡茶馆 30 28.3 129 36.4 330.0
美容健身 36 34.0 94 26.6 161.1
商务娱乐 30 28.3 73 20.6 143.3
合计 106 100.0 354 100.0 234.0
基于二手房挂牌价格信息，比较“老城南”城市更新改造后新建商品房小区与未发生更新改造住宅小区的平均住宅价格（表2）发现：更新后的住宅小区房价明显高于未发生更新的住宅小区，例如在2023年各自排名前十位的小区中，星叶翰锦苑在更新后住宅区中房价最高，达到74100元/m2，排名第10位的宏图上福园也达到45809元/m2，而未发生城市更新的住宅小区中，仅排名第一的华静家园房价超过45000元/m2。
表2 2023年老城南更新与未更新社区住宅价格比较(排名前10)

Tab.2 Comparation of housing prices between updated and unrenovated residential communities in 2023

更新后住宅区 未更新住宅区
排序 小区名称 房价（元/m2） 排序 小区名称 房价（元/m2）
1 星叶翰锦院 74100 1 华静家园 48376
2 越城天地 66874 2 东王府园 44200
3 万科安品园舍 66507 3 西一新村 44177
4 泰禾南京院子 64222 4 一品嘉园 42879
5 金鼎湾国际 56459 5 长乐花园 42400
6 皇册家园 55810 6 小西湖小区 41957
7 来凤街一号 51000 7 龙翔隐园 41600
8 宏图上花园 48913 8 北巷小区 41268
9 雅居乐长乐渡 48987 9 大四福巷小区 39789
10 宏图上福园 45809 10 金陵闸小区 39182
在此基础上，基于百度地图用户画像数据比较发现（表3），相较未发生更新的住宅小区，更新后的住宅小区居民整体上拥有更高收入、消费水平和教育层次。这表明老城南片区在城市更新过程中，更高社会经济地位的居民置换了原有较低社会经济地位居民。
表3 2023年老城南更新与未更新社区社会属性比较

Tab.3 Comparation of social attributes between updated and unrenovated residential communities in 2023

社会属性 更新住宅区
（%）		 未更新地区
（%）		 老城南总体
（%）
收入水平 3999元/月以下 44.3 52.3 51.2
4000~7999元/月 28.9 30.2 30.0
8000元/月以上 26.8 17.5 18.8
消费能力 高消费水平 34.4 25.1 26.4
中消费水平 57.7 64.6 63.6
低消费水平 7.8 10.3 10.0
教育层次 高中及以下 64.3 72.2 71.1
专科 20.9 18.6 19.0
本科及以上 14.8 9.2 9.9
综上，结合“老城南”更新改造后的空间功能转型与消费场所升级，以及更新后新建住宅小区价格与居民社会经济属性特征判断，“老城南”更新改造地块上发生了以土地利用效能与经济价值提升、土地使用者经济社会地位向上演替为特征的绅士化过程。此类绅士化现象体现出中国绅士化“政府导向型”即通过城市更新推动实施的特点，也表现出中国绅士化“资源导向型”即依托文化旅游资源而发育的特征。

3 文旅型绅士化的类型特征

大规模更新改造使“老城南”从基础设施落后、环境品质低下、棚户区与危旧房集中的传统老旧城区，升级为集历史博览、民俗文化、手工艺展示、高端居住、旅游观光、商贸休闲等功能于一体的城市文化客厅，在经济效益与社会效益上均实现了显著提升。在“老城南”更新改造地块中，存在不同类型的文旅型绅士化现象，如以旅游、商业职能为核心的“老门东”“熙南里”“大报恩寺”，以居住职能为主的“越城天地”“翰锦苑”“状元府”“长乐渡”，以及融合多种职能为一体的“新门西”“国创园”“荷花塘”“小西湖”等绅士化地段。由图6可知，在“老城南”文旅型绅士化空间中，根据绅士化实现路径和主导功能的差异，大致可划为3种类型：以拆除复建和游览功能为主的“历史街区再现型”；依托优质区位和文化遗存将低效用地再开发为高端商品住宅区的“诗意栖居重塑型”；以留改拆结合与多业态复合的“功能叠置升级型”。
图6 南京老城南代表性文旅型绅士化空间分布

Fig.6 Cultural and tourism-oriented gentrification in the southern old city of Nanjing

3.1 历史街区再现型绅士化

该类型依托历史上或现存的古镇、古街和古巷等物质文化遗产，通过复建、仿建、修建等手段打造具有历史风貌和现代功能的旅游商业街区，外地游客和本地市民取代原住居民，成为空间使用者和商业消费者。
以老门东地区为例，占地15万m2的南京老门东地区于2008年启动更新改造工程，约4000户居民整体搬迁和异地安置，在保留1处省级文保单位和34处历史建筑前提下，按照老门东历史街区总体风貌与街巷肌理进行重建并丰富和升级了商业业态。一方面，修缮了沈万三故居、蒋寿山故居、傅善祥故居、上江考棚等重要历史文化景点，复建了一批代表秦淮市井文化的骏惠书屋、问渠茶馆等古建筑和古民居院落群，恢复了青石板和青砖路，实现了老门东历史文化物质空间的重塑。另一方面，通过植入非遗展示、娱乐休闲、文艺演出、美食民宿等文旅消费业态，将老门东从传统市井生活空间更新为兼具文化旅游消费和地域文化展示的商业/旅游绅士化空间，有效提升了历史地段的活力和自身造血能力。

3.2 诗意栖居重塑型绅士化

该类型是在具有特殊意义的历史文化遗址及周边地区，以空间区位和历史文化为卖点，融合传统文化元素与现代设计理念开发建设高档商品住宅区。2001年以来，“老城南”陆续建成20多个封闭式管理的高档居住区，此类推倒重建式的新建绅士化过程，带来了物质空间的颠覆性更新与社会群体的整体性置换。
以越城天地为例，其所在的“西街”片区紧邻秦淮河、明城墙、报恩寺与中华门，民国以前都是繁茂的商业区，在南京城市发展史上具有重要地位；解放以后逐渐走向衰落，成为外来人口和下放回城居民的安置区，以工业用地和低矮棚户为主，居民大多生活困难。2017年，招商地产获得该地块的土地开发权，联合碧桂园和香港置地合作开发了“越城天地”（原名应天府）。绅士化改造后的越城天地包括393套面积在188~420 m2的精装中式高档别墅住宅，全面升级为集高端居住、商业商务、创意办公、中央公园等复合功能的城市综合服务功能区，其城市物质空间、景观环境和社会空间得到显著跃升。

3.3 功能叠置升级型绅士化

该类型利用既有历史文化遗存资源，通过保留既有建筑对其立面进行改造和内部功能置换等方式，在原有单一工业或居住空间内引入文化创意、餐饮住宿等商业项目，融合遗产保护传承与创意产业发展推动地块功能置换与升级。
以小西湖（大油坊巷）地段为例，占地约4.69万m2的小西湖地区较为完整地保留着明清民居风貌特征，大量文物建筑、历史建筑、历史街巷分布其中，具有较高的历史文化价值。与小西湖厚重的历史不相符合的是现状物质空间的破败，公房、私房与违章建筑混杂穿插，市政公用设施严重不足，1173户家庭人均居住面积仅12 m2（含违章搭建），半数以上居民为低收入群体。2018年，小西湖启动更新改造，摒弃“大拆大建”的粗放模式，采用多元产权主体参与的院落小规模有机微更新模式，同时引入文化展馆、非遗工坊、文创零售、餐饮住宿等业态，在保护历史文化、保留街巷肌理、保持风貌特色的前提下，激发新的商业活力、文化魅力和发展动力，使小西湖一跃成为老城南最重要的文化展示窗口和文化旅游节点之一。

4 文旅型绅士化的机制与作用

基于“老城南”案例分析可以发现，文旅型绅士化过程并非单一力量的产物，而是在政府、市场和社会等多方主体的共同推动下实现的，不同利益主体在绅士化实践中的价值取向和利益诉求存在差异（图7）。地方政府（经营城市空间与传承历史文化）、市场力量（挖潜土地价值与追求经济效应）与社会群体（满足文化需求和提升生活品质）在特定城市发展语境下权力协商与利益关系的交互博弈，形塑了文旅型绅士化的多元路径与类型模式，并产生差异化的经济效益、社会效用与文化效能。
图7 文旅型绅士化的推动主体与利益诉求

Fig.7 Government, market and public in the process of cultural tourism gentrification

4.1 经营城市与空间功能焕新

文旅绅士化是由政府绝对主导、市场积极配合、居民主动或被动参与的城市物质环境更新与社会空间升级过程，可以从政府（权力）经营城市、市场（资本）追逐利益和社会（民众）改善生活等绅士化主体的目标诉求与行为逻辑，理解文旅型绅士化的动力机制。地方政府作为城市空间资源的管理者，积极打造文化产业和文化空间，通过文旅型绅士化过程拉动地区业态、吸引资本回归和促进消费升级，将文化旅游资源转化为经济资产和文化资本，实现经济、社会和文化等综合效益的最大化。房地产商遵循资本循环与增殖逻辑，将历史文化遗存视为可资经营的垄断资源和可以提升产品附加值的要素工具，倾向于将地方文化要素与稀缺空间资源叠加融合，创意性开发出具有独特地域文化气质的文旅和地产项目。居民和游客作为文化旅绅士化产品消费者和空间使用者，伴随其对文化艺术的追求、对空间背后鲜活文化的情感共鸣、对个性化地方特色元素的追捧，以及对深度参与和互动体验需求的不断增长，主观上希望城市中出现更多的文旅型绅士化空间，但绅士群体独占稀缺资源的欲望与其他居民共享文化空间的诉求之间存在冲突。
文旅型绅士化与国家战略以及地方扶持文旅发展的政策密切相关[29]，这促使地方政府将其视为推动城市更新、激活地区经济、提升文化品质并带动周边发展的重要战略工具[30]。出于这些目标，地方政府积极开发具有特定文化或历史价值的区域（如古城古镇、历史街区、传统村落），重塑空间功能、提升经济价值并推动社会空间变迁，以吸引游客和高收入消费者。同时，城乡中具备独特文化旅游资源禀赋的区位，因其稀缺性正契合新兴中产群体的个性审美与文化渴望，成为房地产、商业和旅游资本优先角逐的热点区域。正因如此，文旅型绅士化被视为促进中国社会空间转型升级、推动城市现代化和经济增长的正向过程[31]，获得了地方政府的广泛欢迎与大力支持[32]。

4.2 挖潜租差与土地资产增值

文旅型绅士化的驱动机制趋向需求端和资本端的综合解释，其核心机制是权力导向、资本驱动和阶级分化的过程。在中国情境下，对土地的争夺深刻地嵌入其中，成为旅游发展中多重主体利益博弈的核心环节，也是理解绅士化现象及其表征的关键解释机制[32]。因此，阐释资本增值核心规律的“租差理论”对于中国文旅型绅士化现象依然具有较强的解释力[6]。简言之，中国的文旅型绅士化可以理解为：地方政府联手金融机构和开发商，以及主动或被动参与其中的绅士化群体，对文化旅游空间资源及其周边地区潜在“租差”的挖掘、扩大、变现和分配的动态过程[10]。在历史街区重现型绅士化中，地方政府主导，依托历史建筑遗存和地方传统文化，联合资本通过拆迁复建，将低效利用的老旧空间改造为服务游客与本地人群的文化商业街区，在提供具有地方底蕴的开放共享游憩空间的同时，持续创造并溢出“潜在商业地租”。在诗意栖居重塑型绅士化中，房地产商主导，依托不可复制的历史遗存与文化资源，将地方特色文化符号与建筑风格融入房地产开发，专为高收入群体营造充满历史人文气息的居住空间，通过此过程创造并激活排他性的垄断型“文化租差”。在功能叠置升级型绅士化中，地方政府主导，通过挖掘地方文化禀赋或创意植入文化产业，推动传统居住区或工业区向融合艺术、商业、办公等的多功能综合区转型，以此提升空间利用效率与土地商业租金。

4.3 传承文脉与历史遗存活化

在高质量与可持续发展的目标下，城市政府致力于在保护和传承城市文脉并彰显地域特色基础上，科学活化利用文化资源。这要求充分尊重地方文化特色、保护不可再生文化遗产，并探索兼顾保护与发展的空间开发模式。这种理念转变推动更新策略由大规模“推倒重建”向精细化“镶牙式”保护更新（以肌理再造修复古建）以及由“拆改留”向“留改拆”有机更新模式转型，强调文化保护（“皮”）是商业开发（“毛”）的根本前提。在此背景下兴起的文旅型绅士化凭借其吸引投资、增加税收、挖潜土地价值、提升地区品质和改善建成环境等积极作用，成为助力城市发展的有效工具。同时，它通过推动历史文化遗产的复兴、多元利用与开发性保护，在再现与传承历史文脉方面具有积极作用。
一方面，绅士化有助于推动历史文化由零散片段化展示到系统整体性呈现的转变。原本散落于城市中的历史建筑、淹没于时代洪流中的地方历史记忆、隐匿于民间的非物质文化遗产和沉默于破败民宅中的社区文化等，随着绅士化空间改造与文化旅游要素嵌入而“活化”与“显化”，并通过时空串联整合形成相对完整的历史文化图景。例如老门东地区，绅士化过程在激活、改善老化的城市功能与建筑景观的同时，通过博物馆和历史建筑的文化输出，以及历史元素与现代技术相结合的宜游化改造，集中向游客和南京市民展现了南京老城特有的文化气质。另一方面，绅士化有助于推动文化遗产由被动输血式保护到主动赋能式开发的转变。以往封存式的历史建筑保护和公益性的修缮维护，既无法释放历史文化资源的商业潜能，也带来一定的公共财政压力。绅士化的保护性开发，将历史文化遗存资源化、市场化的同时，极大提升了地区文化气质和城市品牌形象，使绅士化成为地方政府推动城市更新、提升城市竞争力的理想工具。例如通过老城南整体规划建设，包括夫子庙、老门东、小西湖、熙南里和门西地区等绅士化文旅空间的不断拓展融合，使老城南成为南京最具历史地域特色的文化名片和“城景一体、主客共享”的全国旅游示范区。

5 文旅型绅士化的问题与启示

5.1 空间奢侈化问题与调整更新目标

早期“老城南”拆建式城市更新过度依赖地产开发模式，依托其交通区位、公共服务及历史文化遗存资源进行开发。在这一过程中，部分历史地段、建筑及传统民居被拆除，取而代之的是服务于富裕阶层的低密度高档别墅区。这些顶豪宅区因其高昂的价格排斥普通百姓，成为专属于富裕阶层的“奢侈品”，使不可复制的历史文化空间“被资本征服”，导致优质资源的低效甚至破坏性利用，并加剧阶层极化与空间隔离[33-35]。2001—2010年“老城南”大规模快速更新时期，地方政府为追求空间经济价值最大化并实现“租差”的短期内变现，将具有历史文化价值的土地整体打包出让给同样急切寻求快速、高额回报的房地产商，是产生上述问题的根源。
伴随“以人为本”尤其是“人民城市”理念的深化，城市更新的目标应从空间经济价值最大化，转向人民生活条件改善、公共服务短板补足、安全风险消除、地方文化塑造等社会、经济、文化等多重目标的追求[35-36]。不同于早期通过土地出让获得一次性财政收入，地方政府应更加重视可持续的运营来获取长久的收益，从大规模快速化的拆除重建转向小规模渐进式的有机更新。其核心是要以长期综合效益最大化为原则推动城市更新和空间经营，避免历史文化地段被少量富裕阶层垄断性、排他性占用，以及由此带来的社会分化和贫富差距扩大与外显效应，保障绅士化红利公平惠及更大范围社会群体。

5.2 过度商业化问题与尊重文化内核

在“老城南”绅士化改造过程中，追求经济效益与延续特色文化之间往往难以完美平衡。资本逐利与文化商业化趋势一定程度上侵蚀文化的原真性。在经历颠覆性的物理空间更新与功能升级后，过度模式化的商业开发致使历史街区转向主要为外来游客服务的资本化、同质化消费场所[36-37]。绅士化导致对原住居民、手工业者和小微经营主体的直接置换，使原本社会阶层混居、功能混合的市民生活空间退变为群体构成和功能布局均相对单一的居住区或商业区。大量传统街巷中的小微业态逐渐消失，承载城市日常文脉的市井烟火气也随着原住民的陆续迁出而消散，人口结构与生活形态趋于空心化[34]，最终瓦解了社区的文化根基与传统传承。
因此，推动文旅型绅士化发展，应根植于当地文化，树立整体保护性开发理念，在更新中最大限度保留历史建筑、地方记忆与特色风貌。其核心在于将弘扬传统文化、延续历史文脉作为根本出发点，在此基础上有机融入现代元素和商业功能，避免陷入简单化复古、资本化侵占、符号化拼贴和同质化复制的误区。在这一理念指引下，应推动更新实践模式的转型：从以夫子庙重建和“老门东”开发为代表的建筑符号仿古与空间意象仿真，转向以“国创园”、小西湖地区为代表的地方性场所营造。通过系统性保护传承地方性物质符号、引导社区居民共商共建共享等途径，在提升空间品质的同时，强化人与地方、人与人之间的情感联系与认同，将地方性场所塑造成兼具地域共同体与生活共同体特质的复合空间。

5.3 置换公平性问题与保障利益共享

在“老城南”社会空间绅士化升级过程中，确实存在因群体“置换”引发的公平性质疑，但不宜将绅士化带来的群体置换简单定性为对低收入群体的“驱离”或“剥夺”[35]。例如棚户区改造中的原住民拆迁安置和集体所有制下农村土地不可转让政策，一定程度上保障了原住民的利益，也避免了中产阶层群体迁入后的驱逐问题[37-38]。此外，在古城古镇和历史街区中坚持“保留原住民”以维护“原真性”，更多是出自精英及中产阶层的主观审美偏好。多数情况下，低收入居民不愿甚至抵抗被置换，可能是因为补偿或安置诉求未获充分满足，即存在原住民“自愿失所”的情况。典型案例是小西湖片区的更新实践，其在绅士化过程中充分尊重原住民的去留意愿，在耦合文化资源与旅游经济的同时有效维系了在地生活方式，因而并未产生绅士化时常被诟病的“置换/失所”和社会不公平问题。
因此，科学审视文化旅游或空间资源导向下的中国绅士化，亟需突破西方理论框架的预设束缚，避免将欧美语境中先入为主、刻板印象的“污名化”和“阶级性”评判简单移植。正如历史文化并非特定群体的专属品，绅士化亦非专为中产或富裕阶层服务，而是具有经济、社会、文化等普惠性综合效益。作为中国城市化后半段即存量城市化阶段的必然过程或高级阶段，绅士化可成为实施城市更新、乡村振兴等国家战略的积极助力，是实现全体居民福祉增长的有效工具。对于在社会空间升级和增值收益分配过程中，可能出现的被置换群体利益受损问题，关键在于构建合理的绅士化“租差”收益分配与补偿调节机制，以最大限度保障原住居民等各群体的利益，切实增进社会整体公共福祉。

6 结论与讨论

6.1 主要结论

源于西方学术脉络的绅士化概念，正深度参与并显著影响着中国城乡社会空间的转型实践，并在此过程中衍生出多样化的“中国式绅士化”现象，这迫切要求我们深入辨析其本土化内涵与核心价值。本文提出了“文化旅游资源驱动型绅士化”概念，并以南京“老城南”为例，系统化探究了城市“文旅型绅士化”的类型、机制和效应。主要结论如下：
①任何绅士化过程皆根植于优质空间资源的支撑与升值潜力。中国当前普遍存在以稀缺文化旅游资源为驱动内核的绅士化现象，即在旅游吸引力赋能下密集涌现以空间功能置换与使用群体更替为特征的文旅型绅士化。依据实施路径与主导功能差异，可将其细分为历史街区再现、功能叠置升级和诗意栖居重塑3种类型。
②规模持续扩大的中产阶层对文化旅游消费与差异化体验的强烈需求，叠加不可复制性所衍生的级差地租潜力，共同激发资本对文化旅游资源富集空间的竞逐。在此过程中，地方政府与开发商结为增长联盟：前者通过土地供给与政策倾斜激活“潜在地租”，后者借商业化运营兑现增值收益，系统性推动文旅型绅士化进程。
③文旅型绅士化客观上促进了历史遗存活化利用与文化价值显化，然而其负面效应不容回避，如原住民被迫失所和利益受损、场所精神被奢侈消费符号覆盖、历史遗存和地方文化保护性开发不足等异化风险，亟需通过空间治理制度创新、强化开发监督及多元主体协同，引导文旅型绅士化向效益共享、文化真实、社会包容的可持续范式演进。

6.2 相关讨论

随着中国进入高质量、内涵式发展阶段，文化要素在城乡空间转型提升和满足人民群众美好生活需要中的作用与日俱增。可以预见，为彰显地域特色、刺激地区经济并重塑文化资产价值，地方政府仍将持续推动老旧城区及工业遗址向高档封闭社区、历史文化街区、文创园区等文旅型绅士化空间转型。同时，随着地方文化保护意识与力度的加强，文旅型绅士化的主导类型亦发生结构性嬗变，以南京“老城南事件”为标志转折，特别是党的十八大以后，南京历史文化风貌区逐渐摒弃“拆改留”式的粗放型重建模式，转而推行“留改拆”导向的式的有机更新路径。这一转向旨在重构历史街区的真实性肌理并延续传统住区的生活特质，即由诗意栖居重塑和历史街区再现，逐步向功能叠置升级转变，以追求历史文化、社会服务与商业经济的多元复兴。
同时需要警惕，在资本逻辑与增长导向驱动下，这种空间再生产可能导致文化商品化危机与社会公平侵蚀。如早期熙南里历史街区标榜的“镶牙式空间肌理保护”实质沦为“拔牙式商业街区重建”，夫子庙市集被大量同质化廉价商品淹没。再如中华门“越城天地”项目，起初以“高端别墅区提升城市形象”为名，实质上通过不合理的拆迁补偿机制剥夺原住民权益，并将滨江公共空间私有化为精英专属场域，引发弱势群体利益受损和社会不公。然而，随着城乡规划理念与遗产保护认知的迭代升级，文旅型绅士化现象正逐步转向文化彰显与乡愁存续的健康发展之路。强调文旅型绅士化的积极效应并非盲目发展文旅地产项目，应警惕“古城变鬼城”的失败教训，唯有根植真实历史文脉并激活可持续文化消费需求，才能构建兼具历史真实性、文化消费活力与社会包容性的文旅型绅士化空间。
本文的创新贡献体现在提出“文化旅游资源驱动型绅士化”概念框架，以核心驱动力为类型学特征，并基于南京“老城南”案例探讨了文旅型绅士化的特征、机制与效应。不足之处是对绅士化核心主体（居民、开发商、政府）的行为逻辑与互动博弈缺乏深度诠释。未来研究需要以“主体—过程—效应”三位一体视角深化探索：首先应通过深度参与式观察解构微观行动者网络；其次需系统比较城乡文旅绅士化的异质性制度逻辑（如“乡村集体土地产权”对置换机制的约束性）；最终期望构建融合空间正义、遗产活化与经济增长的协同治理评估体系，尤其要针对原住民土地增值回馈机制等关键议题提出本土化解决方案。

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