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2021 , Vol. 41 >Issue 1: 95 - 103

DOI: https://doi.org/10.15957/j.cnki.jjdl.2021.01.011

Optimization and Evaluation of the Spatial Resources of Affordable Housing Estates of Skilled Migrants in Wuhan

  • LI Zhigang , 1, 2 ,
  • QIU Zhongyuan 1, 2 ,
  • LIN Sainan 1, 2 ,
  • CHENG Hanbei 1, 2 ,
  • XIAO Zhizhong , 3, ※
Expand
  • 1. School of Urban Design，Wuhan University，Wuhan 430072，Hubei，China
  • 2. Hubei Habitat Environment Engineering Research Center，Wuhan 430072，Hubei，China
  • 3. Wuhan Planning & Design Institute，Wuhan 430072，Hubei，China

Received date: 2020-01-14

  Revised date: 2020-10-15

  Online published: 2025-04-23

Fold

Abstract

Along with the transformation and upgrading of cities in China today,talented persons play an important role in achieving a high-quality urbanization,how to attract and retain talent becomes more and more important. Now a number of large cities put efforts to attract skilled migrants to work and settle. Among them,Wuhan has successively implemented a great deal of housing projects to provide skilled migrants affordable housing. It is important to explore the methods to further evaluate the living conditions of the 'affordable housing estates of skilled migrants' (AHESK). Based on the above,this paper systematically evaluates the spatial resources of AHESK in Wuhan from the perspective of people-need. Using the database of 'big data' we collect lately,it quantitatively examines and evaluates the spatial distribution of AHESK in Wuhan at various types. Our findings are as follows: Firstly,the landscape of the spatial resources of AHESK gradually declines from the central area to the marginal area of Wuhan. Moreover,there are marked inequalities of the spatial resources of different AHESK,and different AHESK may have been equipped with unequal spatial resource. In details,the AHESK with high-score spatial resources are mainly found within the central areas,whilst that of low-score spatial resources are scattering around the peripheral areas of the city. Secondly,we identity the unequal distribution of various types of spatial resources,such as everyday life-related resources and commuting-related resources. In particular,the AHESK of Wuhan are marked by a shortage of culture and recreational resources. Thirdly,comparing to government-driven spatial resources,market-driven facilities cannot meet the needs of skilled migrants. In this vein,the local government should actively engage in the 'accurate' provision of needed faculties and spatial resources to AHESK,and the efforts of which should be built upon the empirical evaluation of their spatial resources.

Key words： housing estates of skilled migrants; affordable housing; evaluation of spatial resource; transportation facilities; consumer services for life; cultural, sports and leisure; high-quality development

Cite this article

LI Zhigang , QIU Zhongyuan , LIN Sainan , CHENG Hanbei , XIAO Zhizhong . Optimization and Evaluation of the Spatial Resources of Affordable Housing Estates of Skilled Migrants in Wuhan[J]. Economic geography, 2021 , 41(1) : 95 -103 . DOI: 10.15957/j.cnki.jjdl.2021.01.011

21世纪是知识经济的时代，人才作为知识与技能的载体，已经成为国家经济社会发展的重要驱动力[1⇓-3]。近年来，全国兴起“抢人大战”，各地城市围绕吸引人才工作展开激烈竞争[4⇓-6]。然而，伴随房价的上涨，人才安居问题突出，毕业大学生所面临的租房贵、住房难问题严峻。作为新就业大学生实现宜居宜业的首要因素，住房成为人才落户的关键，人才住区及其空间布局问题值得深入研究。那么，人才住区应如何布局?如何评价人才住区空间分布的合理性?对其空间环境如何评估?这些问题，亟待通过实证予以回答。
已有研究对人才住区的基础理论、住房政策、法律法规、住房布局等方面进行了大量研究[7⇓-9]。例如，围绕“空间失配”理论，学者们研究了城市居住—就业资源分布的相互关系[10⇓-12]。William A V Clark深入研究迁居问题，强调工作地点、家庭组成、邻里关系、教育水平、生命周期等因素的影响，强调迁居带来邻里环境变化，也受邻里环境影响[13⇓⇓⇓-17]。不同社会群体对住房环境和设施资源的偏好存在差异，如精英社区（elite communities）反映其居民在生活就业、社会交流环境方面所具有的共同偏好[18]。技术移民（skilled migrants）的住房选择受公司类型、工作地点、教育资源、个人生活偏好和文化相似性等因素影响[20⇓-22]。对法国高技能人才的研究表明，迁居、职业、家庭之间存在相互影响、相互制约的平衡机制[19]。此外，家庭、社会和文化知识的作用明显[23]。高品质城市空间（如学校、剧院、餐馆、咖啡馆等）是重要吸引力，如咖啡馆、餐馆、精品店和艺术画廊等[24]。其中，文献对保障性住房政策[25]、群体需求和效益评价等方面的研究较多，强调公共交通便捷、服务设施配套完善、临近就业等原则[26-27]，综合考虑多因素进行选址[28]，并从居住意愿、社区参与、邻里效应、社会融合、日常生活行为特征等方面对保障性住房进行了效益分析[29⇓⇓⇓-33]。研究关注了住区空间布局、周边设施配套等问题，揭示了居住环境与需求的不匹配问题[35]，涉及休闲广场、休闲体育、景观偏好、就业空间等[34]。总体上，一方面，研究聚焦西方市场化背景，缺乏对于不同背景如转型经济的深入探讨；另一方面，对“空间资源”的量化测度较为缺乏，其概念涉及养老、医疗、科技、教育等多维度[36⇓⇓⇓-40]。我们认为，住区“空间资源”指的是围绕人才住区范围的、人才日常生产生活所需要各类设施及场所的总称。近年来，我国各地大量建设“保障性人才住区”，这为“人才住区”空间分布机制研究提供了新机遇；同时，伴随多源稠密数据的运用，新的空间评估方法不断出现，也为拓展人才住区“空间资源”的评估研究提供了条件。
2017年初，武汉启动“百万大学生留汉创业就业计划”，出台一系列优惠政策，以鼓励留汉创业就业。近年武汉大学毕业生保障性住房建设进展迅速，各辖区毕业生的住房申请、租住补贴、房源筹措和项目建设如火如荼。因房源筹措方式和住区规模差异，人才住房的性质难以进行统一界定。本文的“保障性人才住区”（以下称“人才住区”），指的是政府为具有一定学历的创新人才和高技能人才所提供的保障性住区，特指武汉地方政府为留汉大学生就业、创业所提供的保障性住房项目，其中“人才”指的是符合人才住区申请条件的大学毕业生。

1 研究设计

1.1 研究对象与方法

调研表明，武汉市“人才保障性住房项目”具有多种类型，包括大学毕业生租赁房项目 ① 和大学毕业生保障性住房建设规划项目 ② 。前者是武汉政府为毕业3年内的普通高校大学生筹集的租赁房项目；后者是政府为大学毕业生规划的安居房和租赁房项目，将两者合称为保障性人才住区（简称人才住区）（表1）。采用多源大数据如各类空间资源兴趣点数据（通过编程API接口爬取的2019年6月高德地图POI数据），对其进行数据清洗、过滤和分类，再用GIS进行坐标系转换，偏移校正，并可视化；城市路网、水系数据则主要来自OSM（Open Street Map，开源Wiki地图）数据，对城市道路及水系的占地面积进行识别。
表1 武汉市保障性人才住区的概念鉴定

Tab.1 Related concepts of skilled migrant neighborhoods in Wuhan

人才住房选择 项目名称 租售类型 人才住区项目详细分类 住房类型或来源 申请对象 退出机制 数据来源
武汉市大学
毕业生保障
性人才住区
（以下简称
“人才住区”）		 武汉市大学毕业生租赁房项目 租赁房 各辖区设租赁房项目点，又称人才公寓 筹集改建 毕业3年内普通高校大学生 租赁期为3年，最多可延长2年 武汉市住房保障和房屋管理局，武汉市招才局
按比例配建
新建公寓
企业配套
武汉市大学毕业生保障性住房建设规划项目 安居房 青年城 综合功能区 毕业5年内，在汉创业满1年 不能上市交易，确需出售的，需按市场价格换算 武汉市规划研究院《武汉市大学毕业生保障性住房建设规划》
青年苑 宜居生活小区
企业定向配套建设 大型企业落户所在区结合招商引资
租赁房 新建青年苑 宜居生活小区 毕业3年内普通高校大学生
改建 改建闲置厂、商业用房
配建 按比例配建
转化 各区城中村处理回收
企业自建 企业自有工业用地配套建设集体宿舍
其他 自主选择住房类型
围绕“人才需求”特征，构建综合多因子的“人才住区空间资源评估模型”，对各类空间资源进行评估。以人才住区为中心建立缓冲区，覆盖周边1.5 km范围（取5 km/h步行速度，步行20 min），用以计算空间资源[41]。借鉴“城市公共服务设施空间分布综合公平指数模型”和“城市生活便利度模型”[42-43]，首先对因子进行层次分类；参考同类研究、问卷调研和专家打分法，确定各因子权重；之后运用空间分析法，选取各类设施POI，并对其进行统计分析；将各类设施数据进行综合叠加，获得空间资源配置度，建立住区空间资源评估量表；最后将结果可视化。具体而言，人才住区空间资源的计算过程如下：
①因子的序化处理：
R k i j = l g N k i j m a x f = k l g N f i j k = 1,2 , … , 79 ; i = 1,2 , … 6 ; j = 1,2 , … , 20
式中： R k i j代表第k个人才住区第i大类设施中第j小类设施指数。
②住区空间资源配置度：
Q k i = R k i j ∙ B i j 2 k = 1,2 , … , 79 ; i = 1,2 , … , 20
式中： Q k i代表第k个人才住区第i大类设施中第j小类设施得分； B i j 2代表二级指标层权重。
Q k = ∑ i j = 1 n R k j ∙ B i 1 ∙ B i j 2 k = 1,2 , … , 79 ; i = 1,2 , … 6 ; j = 1,2 , … , 20
式中： Q k代表第k个人才住区空间资源得分； B i 1代表一级指标层权重。
将住区得分进行归一化处理，按评估得分“0~1”进行四分位划分，获得“空间资源低、空间资源较低、空间资源较高、空间资源高”等四种类型住区。

1.2 评估体系构建

基于AHP层次分析法和模糊评价[44]，通过多因素综合叠加来评价空间资源[45]。课题组于2019年5月进行了“人才设施偏好”问卷调查，将已有空间资源按类型分类并由人才进行偏好选择，共获得273份问卷数据（线上线下结合），问卷内容主要涉及受访者年龄结构、性别、学历层次和经济收入等基本信息，以及对于各类空间资源的偏好程度等。结果表明：人才在住区空间资源的偏好上有别于普通居住群体、老年群体和儿童群体，对教育、养老及社区卫生资源的需求度较低；同时对商业购物、咖啡餐饮、健身运动场地、影剧院和公园广场的需求度较高；偏好高等院校、书店及图书馆，而在运动休闲上对KTV、酒吧、网吧的偏好性不强。参考同类研究，结合专家打分结果，构建6个一级系统层指标Ai和20个二级指标层指标Aij（表2）。
表2 武汉保障性人才住区周边资源配备度评价体系及权重

Tab.2 Selected variables and weights of the spatial resources of skilled migrant neighborhoods in Wuhan

系统层 权重 指标层 所选因子类型 POI数/个 二级权重
公共交通 0.1710 地铁站点 地铁站、出入口 889 0.5678
公交站点 公交车站相关、普通公交站 1 984 0.4322
就业 0.1405 就业单位 知名企业、研究院、公司 29 255 0.7500
产业园区 产业园、开发区 107 0.2500
餐饮购物 0.1995 餐饮 中餐厅、外国餐厅、快餐厅 33 050 0.2713
商场 商场、超级市场、特色商业街 2 805 0.2299
综合市场 农副产品市场、果品市场、水产海鲜市场 2 799 0.2719
便利店 小型超市、便民商店 9 610 0.2268
生活服务 0.1550 物流速递 物流速递 3 644 0.2912
医疗 综合医院 963 0.2411
药店 药房 2 190 0.2207
ATM/银行 ATM/银行 3 367 0.2470
文化交流 0.1635 图书馆 图书馆 140 0.2658
书店 书店 364 0.2479
高等院校 高等院校 1 103 0.2464
艺术展览 展览馆、艺术馆 301 0.2400
运动休闲 0.1705 运动健身 健身中心、运动场所、综合体育馆、游泳馆 1 523 0.2460
咖啡餐饮 咖啡厅、休闲餐饮场所、茶艺馆、冷饮店 1 625 0.2426
影剧院 电影院、剧场、音乐厅 213 0.2433
公园广场 绿地公园、公园广场 261 0.2681

2 武汉人才住区的空间格局

调查表明，武汉市大学毕业生租赁房项目共67个，覆盖全市12个辖区和2个经济开发区；大学毕业生保障性住房建设规划项目共16个，涉及6个辖区和2个经济开发区，均称为“青年城”或“青年苑”。我们将对这两类项目进行统一评价，排除项目位置信息缺失等因素，共得到人才住区79个。
就分布而言，人才住区在各环线间均有分布，在内环线、内环线至二环线和外环线外平均分布的数量为8.3个。就规模而言，一般分布在城市外围的住区规模更大，例如：分布在内环线和内环线至二环线的人才住区规模多在100套左右；分布在二环线至三环线和三环线至外环线的规模为500套左右；分布在外环线外的多在2 000套以上（图1）。
图1 武汉保障性人才住区的规模分布

Fig.1 The distribution of skilled migrant neighborhoods in Wuhan

分布在武昌区的人才住区数量最多（18个），其次为洪山区和经济开发区。江岸、江汉、硚口、汉阳和青山区位于武汉中心城区，五区的人才住区数量少且规模多在500套以下；而武昌区和洪山区位于高校人才聚集区，人才住区数量多、规模小，其中武昌区内的人才住区主要集中在100套以内；江夏区和东西湖区位于远郊，其人才住区数量少但规模在200~10 000套以上；蔡甸、黄陂、新洲、东湖高新和经济开发区位于远郊区，其人才住区兼具小规模和大规模类型。

3 人才住区周边资源评估结果

四类住区的评估结果高低不均，其占比分别为：得分在0.25分以下，空间资源低的住区占比25.3%；得分在0.25~0.5之间，空间资源较低的人才住区占比32.9%；得分在0.5~0.75之间，空间资源较高的人才住区同占32.9%；得分在0.75以上，空间资源高的人才住区仅占8.9%。空间资源配置格局整体呈“内高外低”（图2）。其中，临近武昌区、江汉区的空间资源高，江岸区、硚口区、青山区、洪山区的空间资源较高；三环线附近的汉阳区和各郊区空间资源较薄弱，空间资源较低的人才住区零星分布在二环线至外环线附近，空间资源低的人才住区则均匀分布在外环线内外。
图2 武汉保障性人才住区空间资源评估结果

Fig.2 The distribution of the spatial resources of skilled migrant neighborhoods in Wuhan

住区空间资源分布呈由外围向中心集聚特征（图3）。其中，三环线内的人才住区空间资源分布整体较为密集，靠近外环线处整体较为稀疏。各类空间资源分布的密度也具有明显空间性：其中公司企业和餐饮资源的最多（超2 000个），七成以上人才住区配置的就业、餐饮资源数量在百个以上；另外便利店资源也较为丰富（579个），近五成的人才住区内便利店数量超百个；而产业园、图书馆、书店、艺术展览、影剧院和公园广场资源的平均空间资源数量不足10个，超四成人才住区未配置产业园、图书馆、书店、高等院校、艺术展览或影剧院资源。
图3 武汉保障性人才住区各类空间资源现状分布情况

Fig.3 The distribution of different types of spatial resources

第二，不同类型的空间资源分布存在一定差异（图4）。其中，公交资源配置整体较优，但三环线附近的“优粒芒果公寓”“产业园人才公寓”以及部分青年城、青年苑的公交资源较差，而外环线附近的“未来科技城”的公交资源较高；地铁资源较高的住区在三环线内集聚，“未来科技城”附近的地铁资源也较高。就公司企业资源而言，资源量整体由内向外递减，三环线以内的住区拥有较高此类资源，其中“中铁国际花园”资源量最高。在餐饮购物资源方面，多数住区均有较好配置，仅个别住区缺乏，其中“汽车零部件产业园人才公寓”“青年城—新洲区”“青年苑—黄陂区”等的资源量较低。在生活服务资源方面，拥有较好配置的住区主要集中在江汉区、江岸区及武昌区，三环线内的洪山区、汉阳区、硚口区的人才住区以及外环线附近的“木兰俊才公寓（前川）”“新洲花苑”、蔡甸区的青年城和青年苑的资源量较高，而位于三环线处的“优粒芒果公寓”的资源量最低。在文化交流资源方面，整体资源量偏低，仅在武昌区、江岸区和洪山区出现较高配置，三环线外的住区普遍缺乏此类资源。另外，运动休闲资源的配置普遍偏低，仅在武昌区及其周边拥有较高资源量，三环线外的住区多缺乏此类资源。
图4 武汉保障性人才住区各类空间资源评估结果

Fig.4 Evaluation results of different types of spatial resources

4 结论

进入新世纪，城市之间的竞争愈发表现为人才竞争。对人才的激励政策是加快人才集聚、促进城市经济转型与创新发展的关键环节。本文以人才需求为导向，通过量化分析，对武汉人才住区空间资源进行评估，建立人才住区空间资源评估模型，进而提出针对性对策建议。本文的研究发现：
①人才群体对居住环境需求有别于一般保障房居住群体，在空间资源和邻里环境的偏好上存在一定共性，通常更倾向于相近年龄层、文化层和就业层的群体聚居。据问卷结果，人才偏好空间资源包括公共交通、就业、餐饮购物、生活服务、文化交流和休闲运动类资源，分别与人才的基础性就业通勤、物质性生活消费、精神上文体休闲密切相关，较一般保障房选址评价因子及其影响程度有所区别。
②武汉人才住区空间分布不均，在二环线至三环线和三环线至外环线分布的人才住区数量最多。其中，分布在中心城区的人才住区以小规模为主，靠近城市郊区外环线附近的人才住区则规模较大。在各环线的住区规模上，自内环线向外环线呈现“单一小规模住区—各类规模住区混合—大规模住区为主”的特征。
③空间资源方面，三环线内的人才住区空间资源较为丰富，外环线附近的人才住区空间资源有待进一步优化。基于“人才需求”特征进行评估，发现空间资源较低或较高的人才住区占比大，空间资源高的人才住区较少。此外，空间资源配置格局方面，自内环线向外整体呈“内高外低”特征：住区空间资源的分布呈现由外围向中心集聚；各类空间资源分布的密度具有明显空间性；不同类型的空间资源分布存在一定差异。综合资源特征，最终呈现通勤资源型、生活消费资源型及文体休闲资源型三种空间资源类型：公共交通和就业资源整体较优，餐饮购物和生活服务资源分布不均，为人才偏好的文化交流和运动休闲资源整体欠缺。

5 人才住区周边资源优化建议

根据“人才设施偏好”问卷结果，选取人才住区内的六类空间资源进行评估，并结合现状分布特征和评估结果特征进行合并归类，获得三种资源类型，分别是：通勤资源、生活消费资源、文体休闲资源。在此基础上，对不同类型资源予以针对性评价，并提出优化建议。

5.1 政府主动介入人才住区的选址和资源配置

为满足人才的多样化需求，营造适宜人才交流洽谈的空间环境，对三环线附近的人才住区适当优化，在外环线附近进行重点配套。同时，从治理角度出发，可将以上空间资源分为政府主导建设（通勤资源）和市场主导建设（生活消费和文体休闲资源）两大类。其中，政府主导建设的空间资源匹配度相对较高，而市场主导建设的空间资源匹配度在二环线外明显较低，难以满足人才住区需求。建议政府积极主动地介入人才住区的空间资源配置，对市场主导建设的空间资源进行针对性优化。新建人才住区应围绕“人才需求”进行选址，尤其注意结合政府主导建设的公交、地铁、产业园等资源相对丰富的地区，有针对性地进行设施优化配置，建议尽量布局在较为成熟的城区。对已建人才住区的优化工作，应结合空间资源的科学评估，有针对性地配置不同类型的空间资源。

5.2 通勤资源有待查漏补缺

居住地的选择受工作地点和交通出行方式的影响，最终以通勤时间和通勤距离来衡量就业—居住的便利性[46-47]。根据空间资源评估结果，人才住区通勤资源优化的重点是查漏补缺。人才住区以公交资源为基础，轨道交通资源为辅，而武汉辖区广阔，应重视人才住区内轨道交通资源的配置，便利远距离出行。对“青年苑—新洲区”“青年城—新洲区”“青年苑—黄陂区”和“优粒芒果公寓”这三个交通资源明显较低的人才住区增设公交站点和班次，对其他交通不便的人才住区增加公交班次，另外对于外环线附近的新洲区和蔡甸区的青年城、青年苑等住区分布较为集中、住区规模较大且临近地铁线末端的位置建议增设地铁站点。各人才住区均集中分布较多小型公司企业，规模较大且数量较少的产业园则均衡分布在住区之间。具有高学历高技能的人才作为先进生产力的推进者，在提高城市经济的同时也将带动城市产业转型发展。建议政府为外环线周边就业岗位较少的青年城、青年苑等住区引入创新产业，为留汉人才提供更多适合的就业机会。

5.3 生活消费资源需均衡配置

具体而言，三环线内的人才住区生活消费资源较为丰富，而三环线外的人才住区需整体增加生活消费资源的配置。目前，人才住区在日常餐饮和日用品消费较为便捷且选择性多，而大型的商场购物作为周末辅助消费场所选择性单一。此外，三环线内的人才住区服务设施较为完善，而三环线外的人才住区生活服务上的便利性较低甚至难以满足。结合人才住区的资源分布和评估结果，对生活消费资源缺乏的人才住区及时配套餐饮店、便利店、快递站点、药店等日常基础资源，对生活消费资源较少的人才住区适当增加青年群体需求的购物超市、商业街、综合医院等有助提高生活品质的大规模资源，对外环线内外的人才住区，如“青年苑—新洲区”“青年城—新洲区”“青年苑—黄陂区”和“汽车零部件产业园人才公寓”等，丰富餐饮购物资源并增加生活服务设施的配套。

5.4 文体休闲资源应加强配置

除了对一般基础性生活设施的需求外，作为受教育程度与文化程度较高的青年人才群体，对娱乐、社交及学习场所较为偏好。人才住区的文体休闲资源应该考虑提供图书阅读空间、休闲餐饮空间、社交空间、影剧院休闲及健身场所等。二环线内的人才住区文体休闲资源丰富，而三环线以外的人才住区整体缺乏文化交流场所。近50%的人才住区未能满足青年人才在放松身心和运动健身上的诉求。需要进一步加强人才住区的文娱设施配置，特别是对安居房周边文娱设施配套上需要更多投入。例如，二环线至三环线之间的人才住区如“彩虹创客社区”片和“烽火·崇文兰亭”片，需增加书店、图书馆、影剧院、咖啡店及健身场所的配置。对三环线以外的人才住区，需全面配置各类文体休闲资源。合理规划城市图书阅读资源的配置，在未来选址时考虑高教园区对人才的吸引作用来对应人才需求。

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